Az ingatlanközvetítői szakma megítélése az utóbbi évtizedben folyamatosan leértékelődik. Ennek okairól számtalan cikk létezik és még egyszer ennyit lehetne azokról írni. Ennek az írásnak a szereplői azonban a túloldalon vannak, és érdemes kicsit talán bemutatni Őket is. Mind a vevői, mind az eladói oldalon tanulságos történetek tanúi lehettünk, és bátran állíthatjuk, hogy az Ő oldalukon sem feltétlenül az etikusság égisze alatt zajlanak az események. Cikkünkben az vevői oldalt, azon belül az un. hitegetőket vesszük górcső alá.
Minden kollegának volt már legalább egyszer hitegetője. Aki nagyobb értékű ingatlanokkal foglalkozik, azoknak akár több is. Ezeknek az „ügyfeleknek” közös jellemzőjük, hogy megtekintik az ingatlant, látszólag elsőre beleszeretnek, majd egy esetleges második megtekintés után vételi ajánlatot tesznek. Az ajánlatot viszont nem erősítik meg pénzmozgással, a legkülönbözőbb okokra hivatkozva. Olyan ingatlanoknál, ahol nem állnak sorban a vevők, esetleg hónapok óta nem volt érdeklődés, a közvetítő semmi esetre sem szeretne a tranzakció kerékkötője lenni, és általában hajlandó az írott és íratlan szabályokat rugalmasan kezelni, netán megszegni. Ez sajnos táptalaja a hitegetők manipulációinak, a szabályok betartása mellett kevesebb lehetőségük lenne a hitegetésre. Nézzünk erre néhány példát.
- eset
Újpesti ingatlan, 200MFt feletti árral, és három tulajdonossal. Különleges házról van szó, a célközönsége is elég behatárolt. Megérkezik a hitegető munkásruhában, szakadt Astrával.
Állítása szerint építési vállalkozó, aki éppen válik, és magának, illetve a gyerekeknek keres házat. Megtörténik a második megtekintés is, minden csillag együtt áll. Írásos vételi ajánlat születik, a három testvér is rábólint a részletekre. A közvetítő tapasztalt kolléga, ragaszkodik a vételi biztosítékhoz, amit a vevő vállrándítással ignorál, hiszen egy összegben, készpénzben fizet majd adásvételkor, felesleges a plusz papírmunka. Ráadásul a szerződés is pár napon belül létre fog jönni, amihez az iroda egyik ügyvédjét kéri fel. A kollega figyelmeztetése ellenére a tulajdonosok eltekintenek a vételi biztosítéktól. Mindenki teszi a dolgát, a szerződés elkészül, aláírásra vár. A tulajdonosok (van, aki vidékről), az ügyvéd és a közvetítő a megbeszélt időpontban az irodában tartózkodik, de gondolom mindenki sejti, hogy a vevő nem. Teljes döbbenet, hiszen el sem lehet érni őt. Fél óra múltán sikerül vele beszélni, és közli, hogy bocsánat valami közbejött, el kell halasztani a szerződést. Senkinek sem őszinte a mosolya, de mit lehet tenni, kitűznek egy újabb időpontot. A második időpontra már eljön a vevő, alá is írja a szerződést, majd közli, hogy a foglalót most nincs módjában átutalni, mert zárolva van a számlája. Mondanom sem kell, hogy azóta sem történt utalás, de innentől már mindenki bukik a történeten. A legnagyobb vesztes az ügyvéd, aki feleslegesen dolgozott, és ekkora értékű ingatlannál komoly munkadíjtól esett el. A vidékről másodszor felutazó tulajdonos is átkerül a vesztes oldalra, csakúgy, mint a testvérei. Az ingatlanközvetítőt azonban az anyagi veszteségen túl egy egészen más fajta veszteség éri. Ez pedig a tulajdonos bizalmának elvesztése, és egyfajta presztízs veszteség. Mindkettő rendkívül káros egy olyan szakmában, ahol ajánlásokból élünk. A hitegetőn nem lehet jogilag fogást találni, illetve nincs értelme. A szakadt Astra még az ügyvédi munkadíjat sem fedezné...
2. eset
Velencei luxus ingatlan, 250MFt feletti áron. Jelentkezett egy budapesti érdeklődő, aki átment az elég erős telefonos szűrésen. A megbeszélt időben azonban megjelent egy fogatlan, rosszul öltözött férfi, a feleségével.
Velencére vonattal jöttek, mert a kocsijuk természetesen szervizben van. A közvetítő is budapesti, és ha már ott van, akkor bemutatja részletesen az ingatlant, lássa a megbízó, hogy jó kezekbe helyezte legdrágább vagyontárgyát. Mondani sem kell, a hitegetők készpénzesek, nagyon tetszik az ingatlan, és majd következő héten visszajönnek építésszel, tüzetesebben megvizsgálni az épületet. A közvetítő a bemutatás után jókat derül a tulajdonossal, hogy az ingatlanturisták is egyre kifinomultabb eszközöket használnak, vagy a telefonos szűrés kérdéseire is tudják már a megfelelő választ. Érdekes módon a második körös bemutató a legkülönbözőbb okokra hivatkozva rendre meghiúsult. Pár hónap múlva egy árcsökkentés alkalmával csörög a telefon, és az érdeklődő azonnali vételi ajánlatot kíván adni, és kéri a számlaszámot ahová utalhatja a biztosítékot. Hoppá-hoppá, talán előbb legyen szíves megtekinteni az ingatlant, hogy komolyan lehessen venni egy ilyen hívást. De hiszen Ő már látta...Később kiderül, hogy hitegető úr volt a vonal másik végén, aki 2 millió forintot át szeretne utalni a tulajdonosnak. Hmmm...rendben, akkor játsszunk rendesen, adjunk annak a fránya utalásnak valami jogcímet. Mielőtt mindenki röhögő görcsöt kapna, azért adja már meg a személyes adatait, hogy el lehessen készíteni a vételit. Persze küldi, de előbb megnézeti az ügyvédjével a tranzakció során használt dokumentumokat. Ez a telefonos beszélgetés vasárnap történt, késő délután... A következő hét utáni pénteken azért már felhívta a közvetítő Mr. Hitegetőt, hogy nem szükséges gyalog eljuttatni az adatait hozzá, elég, ha emailben átküldi, ráadásul az gyorsabb is. Jaaaa, hogy az ügyvéd még nem tudta átnézni a két oldalas vételit? Szegény, adjunk neki talán még egy kis időt, úgyis csak az ingatlanos presztízse forog kockán, azért meg ugyebár nem kár. 5 perc múlva azonban a hitegető telefonál, és pikírt hangon közli, hogy ez a sürgetés nincs ínyére, adják el másnak a házat, Ő keres másikat. Maga a tulajdonos is csak annyit mondott erre: LOL
3. eset
Budai ház, 140MFt felett. Érdeklődő jön az egész pereputtyával, kifejezik tetszésüket, és kérnek második megtekintést is. Megtörténik szakember jelenlétében a második vizit, és elhatározzák a ház megvételét. Elutasítják a közvetítő több száz alkalommal bevált vételi ajánlat sablonját, kizárólag emailben tesznek ajánlatot, ahol csupán a vételár szerepel adatként. Vételi biztosíték természetesen nem kerül átutalásra, mert a reptéren lefogták azt az embert, aki hozta volna a vételárat, hiszen túl sok Euro volt nála készpénzben.
. Itt a közönség soraiból sokan felszisszentek, de mindenki kért egy újabb adag popcorn-t, és várta a folytatást. Hetekig tartott a hitegetés, és komolyan olyan repertoárja került elő a kifogásoknak, hogy ilyen fantáziája Spielbergnek sincs. A poén az, hogy a hitegetőről kiderült, hogy a nagy hálózatoknál már mindenhol feketelistás, mert sokuknál is eljátszotta a legalább Arany Málna díjat érdemlő alakítását. Az iroda ügyvédje elkészítette a szóban elhangzottak alapján a szerződést, de a szerződés előtt 12 órával a vevő elérhetetlenné vált. 48 órával az időpont után ugyan előkerült, de csupán annyit közölt, hogy most sürgős dolga van, külföldre utazik. A napokban azért még történt részéről egy megerősítés, hogy a vételi szándék még él, és a reptéren zárolt pénz nemsokára felszabadul. Igen Drágám, mesélj még...
Számtalan esetet tudnánk még felsorolni, de a tanulság ennyiből is levonható. A tranzakció során vannak szabályok, amelyek a felek érdekeinek védelmében születtek. Nem véletlenül kérünk vételi ajánlat mellé pénzmozgást. Aki ezt arra hivatkozva tagadja meg, hogy Ő nem ad ingatlanosnak pénzt, az bizony ezt jól teszi. Pénzkezelői jogosítvány hiányában semmilyen jogcímen nem vehet át közvetítő pénzt a vevőtől. A tulajdonos viszont igen, amit általában foglaló részletnek titulálunk. Amint a vevő ajánlatát a tulajdonos írásban elfogadja és a pénzmozgás is megtörténik, nálunk onnantól hatályos csak a vételi folyamat. Sokan nem tudják, hogy az elengedhetetlen paramétereket (ingatlan adatai, vételár, fizetési ütemezés, birtokbaadási határidő, ajánlati kötöttség ideje, esetleges ingóságok) tartalmazó írásos, két tanús (teljes bizonyító erejű magánokirat), vételi ajánlat írásos elfogadása után a felek között létrejön az adásvételi szerződés. Ennek súlyát, felelősségét, és megszegésének következményeit érdemes minden esetben közölni a vevői oldallal, hogy ne érje őket meglepetés. Ugyanakkor, ez remélhetőleg felnyitja a szemüket, hogy nem éri meg egy nap több ingatlanra is írásos ajánlatot tenni, mert ha azt több tulajdonos is írásban elfogadja, akkor indulhat a fejvakarás (megtörtént eset).
A hitegetők elképzelését, célját és motivációját sem a szakma, sem a tulajdonosi kör nem érti. Itt persze az ingatlanszakmára gondolunk, lehet, hogy a pszichológusok örömmel vállalnák őket terápiás céllal. Fontos tehát leszögezni, hogy a vételi folyamat lépéseit és szabályait érdemes betartani, ha nem akarunk a fenti történetekhez hasónló szituációk szenvedő alanyai lenni.
