Miért kell valódi mért adatokat tartalmaznia az alaprajznak egy ingatlan eladásánál?
2015-öt írtunk. Már egy hete kerestük a megfelelő lakást, a megbízónk részére. Ügyfelünk befektetési célú ingatlant akart vásárolni. Először befektetési tanácsadásért kereste fel minket, majd a számok ismeretében úgy döntött, egy 60-80 m2 közötti, teljesen felújítandó, belvárosi lakást szeretne megvenni. Tervei szerint két kis apartman lakást alakíttat ki benne, melyeket majd vagy szálláshelyként üzemeltet, vagy egy-két fő részére albérletként ad ki. Így sokkal nagyobb hozamra tehet szert, mintha egy nagyméretű lakást albérletbe adna. Ráadásul nagyobb esélye van rá, hogy a két lakásból az egyikben mindig lesz bérlő. Ezért olyan ingatlant kerestünk, ami metró közelében, kulturált rendezett épületben, de lepukkant állapotban van, és az alaprajz arra utal, hogy ketté osztható. A lakás kettéosztásának több feltétele is van. Ha csak egy vizesblokk van a lakásban, és az nem középen helyezkedik el, akkor meg kell vizsgálni, hogy a leválasztott részbe átvihető-e a víz és a csatorna. Olcsóbb és egyszerűbb a kettéosztás, ha a lakás két oldalán vannak a vízvezetékek, például az egyik végén a konyha, a másikon a fürdőszoba található. Ugyanilyen jelentősége van az ablakoknak is, hiszen a ketté osztott lakások mindegyikében szükség van természetes fényre és szellőzési lehetőségre. Vizsgálni kell a válaszfalakat is, mert egy ilyen átalakítás valószínűleg falbontással, új ajtók beépítésével is jár. Ezeknél a 100-120 éves épületeknél nem lehet mindegyik falat mozgatni, és még akkor is statikusi szakvélemény szükséges hozzá, ha látszólag csak egy 20-25 centiméter széles válaszfal bontását tervezzük.
Kihívást jelentett a megfelelő lokációban az ideális lakás megtalálása, de szeretjük a kihívásokat. Sok munkaórányi kutatás után, a hét végére fennmaradt a szűrőn három ingatlan. Felhívtuk a hirdetésben megadott kollégákat, igyekeztünk minden releváns információt megtudni. Az egyik lakásról hamar kiderült, hogy a hirdetési szöveg ellenére az épület nagyon rossz állapotban van, a lakóközösségnek nincsen pénze felújításra, a társasház felújítási alapjára megnyitott kassza szinte üres. A második lakásnál a kolléga őszintén elmondta, hogy a házban élők nem járulnak hozzá a szálláshely szolgáltatáshoz, nem szeretnének turistákat látni az épületben. Az albérlőket sem szeretik túlzottan, kicsi, zárt, összetartó közösség él a társasházban, akikkel az eladó nem szeretne kibabrálni. A harmadik kolléganő, az OTP Ingatlanpont munkatársa, nagyon lelkes volt, és a feltett kérdésekre megfelelő választ adott. Újra megnéztük az alaprajzot, lakberendezői szemmel is elterveztük a lehetséges átalakítást. Mivel általában nehéz a kettéosztási célnak megfelelő ingatlant találni, feláldoztuk a vasárnap délutánunkat, azonnali találkozót sürgettünk a helyszínen. Örömmel nyugtáztuk, hogy a lelkes kolléganőnek sem volt kifogása a vasárnapi találka ellen, ráadásul a tulajdonossal nem kellett időpontot egyeztetni, mert az ingatlanirodában le volt téve egy kulcs az üres lakáshoz.
Kezünkben a kinyomtatott hirdetési lappal, lézeres távolságmérővel, ceruzával és papírral felszerelkezve jártuk be az elhagyott és elhanyagolt lakást a lakberendezővel. Nem értettük. Forgattuk a kinyomtatott alaprajzot, újra végigmentünk a helyiségeken, de sehogyan sem stimmelt, értetlenül néztünk egymásra.
- Biztos, hogy jó helyen járunk? Ez a hirdetésben szereplő lakás? – kérdeztem a kolléganőt.
- Persze – nézett rám döbbenten az ötvenes éveiben járó ingatlanos hölgy.
- Márpedig ez az alaprajz köszönő viszonyban sincs ezzel a helyszínnel – mutattam neki a rajzot bosszúsan.
- Ezt a lakást nem lehet ketté osztani – szikrázott a lakberendező szeme.
- Ja, az alaprajzot csak úgy körülbelül szoktam elkészíteni – mosolygott ránk ártatlanul a nő – hetente húsz lakást is felveszek, nincsen ilyesmire időm.
Elképedten néztünk egymásra, szégyenkeztem az „ingatlanszakértő” kollégám helyett. Készítettem egy gyors skiccet az elrendezésről, lemértük a falakat, és nagy mérgesen távoztunk. Mire hazaértem, úgy felhergeltem magam, hogy a mért adatok alapján elkészítettem a lakás valódi alaprajzát.
Íme, a különbség:
Azóta ezt oktatjuk, mint elrettendő példát a magára valamit is adó ingatlanos szakember jelölteknek. De az ingatlant eladni vágyóknak is szeretnénk felhívni a figyelmét, nem mindegy, kivel kötnek szerződést. Aki úgy hirdeti magát, hogy hetente húsz ingatlant kezd el árusítani, annál biztosan komoly minőségi és szakmai problémák vannak. Egy ingatlan felvétele, a méretétől függően, 8-12 munkaóra, ami a helyszínen történt beszélgetéssel, tanácsadással kezdődik, profi képek elkészítésével, centiméter pontosságú lemérésével folytatódik, és méretpontos alaprajz megrajzolásával, érthető, vonzó szöveg megfogalmazásával fejeződik be. Amennyiben home staging, videó és ingatlanséta is készül, úgy ez az idő lényegesen több is lehet. Nem nehéz kiszámítani, hogy egy szorgalmas és minőségi munkát végző szakember heti négy ingatlannál többet nem képes felvenni a hirdetési portfóliójába. Nem is beszélve arról, hogy a cél nem a hirdetések gyártása, hanem az ingatlanok gyors és szakszerű értékesítése, ami szintén sok-sok munkaórát igényel.
