Budapesten 10 ingatlan hirdetésből kilenc tartalmazza azt a kitételt, hogy „ingatlanosok kíméljenek” vagy ennek finomabb, netán kevésbé kulturált formáját. Ennek számos oka van, amit már korábbi posztokban kifejtettem. Természetes, hogy nem mindenkinek van szüksége ingatlanközvetítőre, ez is többször elhangzott már.

Vizsgáljuk azonban meg, hogy miként jut el a tulajdonos az „ingatlanosok kíméljenek” kijelentéstől, a „csak ajánlani tudom” ajánlólevélig.

 Erősen túlfeszített és túlárazott piacon vagyunk. Számtalanszor találkozom vele, hogy eleve túlárazott ingatlanok ára nem lefelé, hanem felfelé változik. Erre a jelenségre a média is ráerősít, sőt a korábban körülírt referensek is csak magasabb eladási ár ígéretével tudnak érvényesülni.

 Ebben a közegben lép piacra az eladó, akinek naprakész piaci ismeretei nincsenek, tehát minden információt készpénznek vesz, ami körülveszi őt. Nézzük a fázisokat, amelyeken egy túlárazott ingatlan eladója keresztül megy.

Első fázis: Ide nem kell ingatlanos.

„A szomszéd eladta a házát 90MFt-ért. Igaz, hogy az enyémben a szuterénben lévő garázsba a mai autók már nem férnek be, 200 m-re közlekedik a HÉV, a felső szintről levittem a cirkót alulra, de az enyém nagyon masszív ház, saját kezűleg raktam a terméskövet az alapozásnál. Én is meghirdetem 90 millióért, ha az övé is elment annyiért.”

 Így születik a túlárazott ingatlan. A legtöbb tulajdonos az un. K.O. tényezőket figyelmen kívül hagyja, viszont a személyes kötődést vagy a szubjektív részleteket beárazza vagy kiemeli. Még ugyanabban az utcában is nagyon kicsi a valószínűsége, hogy két egyforma családi ház található. Ezért nem lehet őket darabra összehasonlítani. Egy családi háznál, a lokáción kívül legalább 20 paramétert kell figyelembe venni az árképzésnél. Sok esetben egy hivatásos értékbecslő objektív szakvéleménye sem tudja igazán pontosan leírni a ház valós piaci értékét. A legjobb, ha egy környéken dolgozó, számos tranzakcióval rendelkező ingatlanközvetítő is be van vonva az árképzésbe, hiszen jó esetben az ő számai naprakészek. Tudja a vevők igényeit, és azt is mit nem kedvelnek. Esetünkben azonban az eladó elzárkózik az ingatlanközvetítőktől, hiszen ingatlant eladni bárki tud.

Második fázis: nem fogom elkótyavetyélni

A ház továbbra sem talál gazdára. Eltelt több, mint 2 hónap, de összesen 2 érdeklődő volt. Ők azt ígérték visszaszólnak, de a fránya telefon nem akar megcsörrenni. A tulajdonos hallgatja a híreket, nézi a híradót és a látottak/hallottak hatására úgy dönt, hozzányúl az árhoz. A logika azt diktálná, hogy árcsökkenés lesz, de a tulajdonos 5 millióval megemeli az árat. A hírekben is bemondták nagy a kereslet az agglomerációban található kertkapcsolatos ingatlanok iránt, tehát indokoltnak tűnik az emelés.

Harmadik fázis: enyhülés

3-4 hónap telt el. Az érdeklődők száma nullára csökkent. A környék eladó házai fogynak és újabbak érkeznek a piacra. Van olyan is, ami mindössze 2 hetet tölt a piacon. A tulajdonos egyre idegesebb és fásultabb, mert magánember nem hívja, ingatlanközvetítő annál több. Az egyik csilingelő hangú hölgynek ad egy esélyt egy személyes találkozóra otthonában. A fiatal ingatlanközvetítő 1 órát beszélget vele, majd előhúz egy 12 oldalas szerződést, amit mindketten aláírnak. Készül a házról futtában pár telefonos fotó és másnap az ingatlan ugyanannyiért meghirdetésre kerül, mint a tulajdonos saját hirdetése.

Negyedik fázis: gépszíj

A saját hirdetésben még mindig szerepel az „ingatlanosok kíméljenek” kitétel, de látván azt, hogy már ingatlanos is hirdeti a házat, a többi közvetítő is felbátorodik. 2 hét alatt 11 ingatlanközvetítővel köt szerződést a tulajdonos, és a hirdetések száma a legnépszerűbb portálon meghaladja a 30-at. Néhány referens hoz egy-egy vevőt de a túlárazás miatt nem érkezik ajánlat. A tulajdonos mereven ragaszkodik az általa kitalált árhoz, hiába próbálják a szakemberek meggyőzni a rossz árszintről.

Ötödik fázis: a kiégés

6 hónap telt el, eredmény nélkül. Bár az első hetekben a tulajdonos elment megnézni a célingatlant, de az már rég nem elérhető a piacon. Megerősödik benne, hogy minden ingatlanos kutyaütő, de további 4 irodával leszerződik, mert vevőt ígérnek. Kitalálja, hogy neki mennyi kell a kezébe a vételárból, és az ingatlanközvetítőkre bízza mennyiért hirdetik a családi házat. Saját hirdetése, már rég csak kép nélkül fut, és a legnépszerűbb portál 39. oldalán található. A ház hirdetése körül kaotikus állapot uralkodik a portálokon. Különböző paraméterekkel (van, aki nem mérte le az ingatlant csak megsaccolta), különböző áron majdnem 50 referens hirdeti az ingatlant. Az a vevő, akit nem riaszt el ez az állapot csak azt látja, hogy 15 különböző áron található a hirdetés, és igen nagy az eltérés közöttük. Kikövetkezteti, hogy az ingatlan ára folyamatosan csökken, ami kivárásra ösztönzi. Aki meg végül kimegy és ajánlatot tesz, az több, mint 10% alkuval indul, hiszen annyira el akarja adni a tulajdonos, hogy 50-szer meghirdette ingatlanát. Természetesen a tulajdonos nem enged, így az eladás továbbra is várat magára.

Hatodik fázis: fény az alagút végén

Eltelt egy év, a legtöbb megbízási szerződés már lejárt. A tulajdonos el is engedte az eladást, hónapok óta senki sem hívja fel. Se vevő, se ingatlanközvetítő. Összefut a piacon a plébános lányával, aki örömmel újságolja, hogy költöznek, mert egy ingatlanközvetítő 3 hét alatt eladta a házukat, igen jó áron. Az elérhetőség gazdát cserél, de a tulajdonos két napig gyűjti az erőt a telefonáláshoz. A hívás után otthonában fogadja a közvetítőt. A szakember elmondja, hogy érdemes lenne kicsinosítani az eladásra az ingatlant, készíteni arról egy drónnal, videóval, profi fotóval és virtuális sétával megtámogatott ütős média anyagot. Ki kellene függeszteni a kerítésre egy fényképes molinót, mely ez eladó státuszt hirdeti. Az árszint immár elfogadható, egy év alatt utolérte a piac az eredetileg elrugaszkodott elképzelést. A tulajdonosnak nem igazán tetszik, hogy 4-5 ember több órán keresztül fog matatni a házban, hogy elkészüljön a média anyag. Arra is felkapja a fejét, hogy a referens - ha már százezreket költ a média anyagra - nem akarja, hogy más hirdetése lerontsa az elkészült új hirdetést, tehát kiköti, hogy más ne hirdesse a családi házat. Ebben a kérdésben a szakember hajthatatlan, és csak mosolyog, amikor a tulajdonos nemlegesen rázza a fejét. Otthagyja a névjegykártyáját, és kedélyesen távozik.

Hetedik fázis: a szakember

Egy kis kobold beférkőzött a tulajdonos tudatába. Észre sem veszi, hogy újra lakásokat nézeget, túl nagy, többszintes háza helyett. Persze a lakások ára is jelentősen emelkedett az utóbb időben és ez kicsit idegesítőleg hat rá. Két hét telt el a szakemberrel való találkozás óta, és kezdi beleélni magát egy új környezetbe, közel az unokákhoz. Erőt vesz magán és megcsörgeti a közvetítőt...

A forgatás napján nagy a felfordulás. Lakberendező cseréli le a függönyeit, szőnyegeit, ágytakarók, műnövények kerülnek a helyiségekbe, szépen terített asztal várja a média csapatot. Sok felesleges bútor kerül le a szuterénbe a forgatás erejéig, ami több, mint 8 órát vesz igénybe. A munka végeztével az öt fős csapat mindent visszaállít az eredeti állapotba, bár megegyeznek, hogy néhány zsúfoltságot előidéző bútor lent maradhat a szuterénben. A hirdetés az utómunkák miatt négy nap múlva jelenik meg. Maga a tulajdonos is meglepődik, nem ismer rá otthonára a képeken és a drónnal támogatott videón. Kapkodva hívja a lányát és büszkén dicsekszik az elkészült hirdetéssel. Izgatottan várja, miként reagál a piac. Az ingatlanközvetítő egy egész szombati délelőttöt kér, hiszen négy érdeklődő is átment az igen komoly szűrőn. Ezen a tavaszi szombaton nem érkezik ajánlat, de két család is kifejezi szándékát egy második, immár műszaki szakember társaságában történő megtekintésre. A következő hétvégére újabb három jelentkező akad, így a két, második körös családdal öt turnusban van bemutatva az ingatlan. Ajánlat csak a következő nap érkezik, de a közvetítőnek harmadnapra sikerül az ellenajánlat közelébe felhozni a vevőket. Megszületik a kézfogás, és még aznap írásba foglalják a felek az ajánlatot és annak elfogadását. A vételi ajánlat után az eladó és immár az ingatlanosa, azonnal elkezdenek új lakást keresni, hogy tarthassák a kiköltözési határidőt. A szakember előszűri a megtekintésre szánt ingatlanokat, hogy az eladóból lett vevő csak azokat nézze meg, amelyek arra érdemesek. Sok hirdetés fennakad a szűrőn, de a legtöbbnél oda van írva: „ingatlanosok kíméljenek”...

A történet megtörtént tranzakciót elevenít fel, bár az ingatlan tulajdonságai egy másik családi ház K.O. paramétereivel lettek kicserélve.