unortodoxingatlanos

unortodoxingatlanos

Eladható-e az ingatlan, ha szocpol vagy CSOK terheli?

2021. július 20. - Egylet.hu

Az állami támogatással vásárolt vagy épített ingatlanokra az állam javára szóló jelzálogjogot, annak biztosítására pedig elidegenítési és terhelési tilalmat jegyeznek be. Munkahelyváltás, egészségi állapotban bekövetkező változás, vagy a házaspár válása egyaránt felvethetik az ingatlan értékesítését. 

 

Az elidegenítési és terhelési tilalom azt vonja maga után, hogy az ingatlan nem értékesíthető, illetve a hitelintézet hozzájárulása nélkül nem terhelhető meg, így pl. haszonélvezeti jogot sem lehet rajta alapítani. A legtöbben pedig csak akkor szembesülnek vele, hogy az ingatlan eladása milyen feltételek mellett lehetséges, amikor annak szükségessége már fennáll.

Milyen lehetőségeink vannak ilyen esetben? Erre a kérdésre a felvett támogatási forma részletszabályait tartalmazó jogszabály, illetve a támogatási szerződés adják meg a választ. Minthogy más rendelet vonatkozik a szocpolra és más a CSOK-ra, legyünk körültekintőek a jelzálog részleteit illetően.

“Fő szabály szerint az ingatlan 10 éven belüli eladása a támogatás visszafizetésének a kötelezettségével jár.”

A 10 éves határidő azonban nem a gyermekek születési időpontjához kötődik, aminek pl. megelőlegezett támogatás esetén nagy jelentősége van. Az épített vagy bővített lakásra a használatbavételi engedély megadása vagy a használatbavétel tudomásulvétele, vásárolt lakásra az adásvételi szerződés megkötése utáni 10 év elteltével jár le a határidő. Egyes esetekben ez a határidő a támogatási szerződés megkötésétől indul, így a kezdő időpont tisztázása kiemelten fontos. Ez a támogatási szerződésben ellenőrizhető.

Amennyiben a 10 év nem telne el az eladásig, az ingatlan ugyan értékesíthető, de azt a járási hivatalnak be kell jelenteni, és a támogatást vissza kell fizetni. Bizonyos feltételek teljesülése esetén mód van a támogatás más ingatlanra történő átvitelére is. Ezen feltételek részletei ugyancsak a járáshivatalnál egyeztethetőek, hiszen a hivatal jogosult a visszafizetéssel kapcsolatos kötelezettség felfüggesztésére.

A fenti eset főbb feltételei közül ki kell emelni, hogy az újabb lakás vételárának vagy építési költségének meg kell haladnia az elidegenített lakás vételárát. Amennyiben ez nem teljesül, az eladási és a vételár különbözete alapján kell visszafizetni a támogatás arányos részét.

(Forrás: piacesprofit.hu)

Hogyan lesz egy álomból rémálom

 

Még egy tapasztalt ingatlanost is megtéveszthetnek a beruházói ígéretek.

Munkatársunk, Judit mesélte el az alábbi történetet, hogy okuljon belőle mindenki, aki manapság újépítésű ingatlan vásárlását tervezi:

„ 2019. januárjában foglalóztunk le egy soklakásos társasházban épülő, kisebb méretű lakást fiamnak, hogy elkezdhesse önálló életét. Nem volt szükség hitel felvételére, de nem akartuk kifizetni egyszerre a vételárat, így végül a szakaszos ütemszerű fizetési konstrukciót választottuk. Tudtam, hogy akkor érdemes lefoglalni a lakást, amikor még csak alaprajzon létezik az épület, hiszen a legjobb tájolású és elrendezésű lakások hamar gazdára lelnek.

Első lépésként egy előszerződés aláírására került sor, a végleges adásvételi szerződést csak a használatbavételi engedély kiadása után lehetett megkötni. Szerződni csak az építtető cég ügyvédjénél lehetett, aki akarta, a saját ügyvédjével, külön díj ellenében átnézethette. Az ügyvédünk csak csóválta a fejét a szerződés láttán, és csendesen megjegyezte, hogy nem túl vevőbarát iromány. Változtatni nem lehetett benne, a vevő eldönthet, hogy aláírja vagy nem. Aláírtuk. Az sem zavart, hogy az előszerződés fél év csúszási lehetőséget adott az építtetőknek kötbér nélkül, hiszen volt hol laknia a fiamnak. Igaz, elgondolkodtam rajta, hogy aki eladta a lakását és határidőre kellene költöznie, azzal mi lesz egy esetleges csúszás esetén. És akkor még a Covid 19 csak Kína határán kopogtatott, de lehet, hogy ők már sejtették, a vírus fénysebességre kapcsol majd. Szerepelt még az előszerződésben, hogy egyszer személyesen is meg lehet nézni a készülő lakást ingyenesen, utána fizetni kell a leskelődésért. Ezt nem vettem komolyan, azt gondoltam, biztosan lesznek alkalmak, amikor megnézhetjük a beépítésre kerülő anyagokat, ellenőrizhetjük a munkafolyamatot. Megismerkedtem a „készre jelentés” fogalmával is. Ez nem egyenlő a birtokbaadási határidővel. Amikor az építtető jelenti, hogy elkészült az ingatlan, akkor a vevő lehetőséget kap rá, hogy megtekintse, és felírja az esetlegesen felfedezett hibákat, hiányosságokat. A szerződés szerint a hibalistán szereplő tételeket tizenöt napon belül köteles javítani az építtető cég. A készre jelentési határidő 2020. március 31. volt.

Március derekán jött egy e-mail a hat hónap csúszásról, a vírushelyzetre hivatkozva. Készre jelentés 2020. szeptember 30-án lesz.  Mivel egy ismerősöm ex férje, egy nyolcvanéves ember volt az építtető cég feje, azt is megtudtuk, hogy sajnos ő is azok közé került, akiknek nem sikerült legyőzni ezt a betegséget. Emberek vagyunk, megértettünk mindent, csendes beletörődéssel vártuk az építkezés folytatását. Közben elkezdtük a tervezgetést, amiben egy nagyon kedves lakberendező barátnőm, Szabó Ildikó Angéla segített, látványtervek készítésével.



2020. tavaszán személyesen választhattuk ki a meleg burkolatokat, de a hidegburkolat megtekintésére már nem volt lehetőség. Kaptunk egy „csodálatos” fotót, hogy nesze, válassz, de a járványhelyzet miatt személyesen már nem lehetett bemenni hozzájuk. Hiába kértem, adják meg a burkolat márkáját és kódszámát, hogy elmehessünk egy áruházba megnézni, mert a fotó elég gyengécskére sikerült:


Nem kaptam meg az információt. Az idő előrehaladtával egyre nehézkesebbé vált a kommunikáció, voltak kérdéseink, melyekre egyáltalán nem érkezett válasz. A vevők létrehoztak az egyik közösségi oldalon egy csoportot, így egymástól szereztünk információ morzsákat. A szerződésben szereplő egyszeri megtekintés lehetősége is elúszott, a járványhelyzet miatt…

Az alaprajz szerint a fürdő ajtaja befelé nyílt és azt kértem, fordítsák meg kifelé nyílóra, hogy odatehessünk egy keskeny fürdőszoba szekrényt, mivel a törölközőszárító radiátor eredetileg a kádnál volt. Ezt a módosítást ingyen biztosította az építtető cég. Kértük még, hogy az előszoba és a szoba közötti ajtót ne építsék be, mert nem lesz rá szükség. Ezért már ötvenezer forint plusz ÁFA költségtérítést kellett volna fizetni. Úgy, hogy egy ajtóval kevesebb kerül felhasználásra. Ezt azóta sem értem. De így ezt el is vetettük, majd leakasztjuk.

Jött a csoda, 2020. szeptember utolsó napjaiban készre jelentették a lakást, így őket nem terheli már a kötbér lehetősége. Októberben került sor a műszaki átadásra, ahol átnéztünk mindent, felmértük a lakás hibáit, amit az építtető tizenöt napon belül köteles javítani. Azt már hallottam a csoporttagoktól, hogy érdemes fáziskeresőt vinni magunkkal, mert akadt olyan vevő, akinél néhány konnektorokban nem volt áram, csak díszletként szerepelt a falon. Óriási hibákat nem találtunk, csak apró bosszúságra adó dolgokat, mint a mozgó csaptelep. A legmegdöbbentőbb volt, hogy két a padlófűtéshez tartozó elosztó került beszerelésre, ami helyet vett el a pici lakásból, egyszer a konyha részből a másik az előszobából. A fürdő ajtót megfordították, de pont arra a falra került a törölközőszárító radiátor. Így szekrényt mégsem tehetünk oda. Erre rákérdeztem, azt a választ kaptam, hogy a kádhoz nem lehet tenni, az szabálytalan. Igen? Akkor miért úgy volt az eredeti rajzon? Megláttam, hogy a szemben lévő lakás nyitva van, nem voltam rest bemenni, és láss csodát, ott a kádnál volt a radiátor. No comment. Még abban a hónapban szerettük volna leellenőrizni, hogy kijavították-e a hibákat. Nem sikerült betartani a tizenöt napot. Sőt, a harmadik emeleten eltört egy vízcső, ami végigáztatta az alatta lévő ingatlanokat, és ezzel a ténnyel ott és akkor szembesültek. Itt már kezdett elgurulni a gyógyszerem, de próbáltam úrinő módjára viselkedni. Kértem a hibák újbóli kijavítást. Novemberre kaptunk időpontot a végleges adásvételi szerződés aláírására, és a birtokbaadásra, de előtte látni akartuk, hogy mindent kijavítottak-e. Ismét nem sikerült. Hét napot kaptak, amit a szerződésbe is beírattattam. Közöltem, hogy addig nem veszem át a lakást. Hét nap elteltével újabb időpont, ahol kiderült, valamicskét javítgattak, pacsmagoltak.

De itt elfogyott a türelem és a fiam birtokba került. Lehet, hogy erre játszottak. Tudják, hogy a kedves vevőnek úgy sincs már idege és ideje veszekedni. Addigra ők már a teljes vételárat megkapták. Talán pár százezret, vagy egy milliót vissza kellett volna tartanunk a birtokbaadásig, hogy ha bármilyen probléma felmerül, abból lehet orvosolni. A műszaki leírásban szerepelt, hogy előfordulhat a lakáson belül gipszkarton fal, amit mi sikeresen megnyertünk a konyha falán. E miatt a felső szekrényeket nem tudjuk feltenni, amíg nem kapjuk meg azt a rajzot, hogy hol mennek a gipszkartont tartó fémoszlopok. Kétszer kértem, egyszer sem kaptam meg. A következő csalódás akkor ért, amikor jött az asztalos a bútorok miatt. Hozta a lézeres szintezőjét. Néhány helyen három cm eltérés is volt a függőleges és vízszintes síkokban. Mondta, hogy ez még teljesen rendben van, mert találkozott már több mint tíz cm eltéréssel is. Az biztos, hogy ha legközelebb újépítésű ingatlant vásárolnék, nem írnék alá olyan szerződést, amiben nem tarthatok vissza pénzt a birtokbaadásig.”

Ezek a problémák leginkább olyan projekteknél fordulnak elő, ahol a lakásszám meghaladja az ötven darabot. Ha tehetjük, akkor olyan projektet válasszunk, ahol kevesebb az eladásra váró lakás, az építtető nem egy projektcég, amely csak az adott épület felépítése miatt jött létre, megfelelő referenciákkal rendelkezik, és dedikált csapat foglalkozik az ügyfelekkel. Kisebb beruházóknál pedig az a jó választás, ha olyan építtetőt keresünk, aki nem a vevők pénzéből építi fel az ingatlant.

 

Sírjak vagy nevessek?

Lakberendezőnk által kaphatunk bepillantást, milyen állapotokkal találják szembe magukat, akik hazánkban ma ingatlant keresnek:

„Baráti társaságunk egyik tagja keresett meg egy teljesen hétköznapi kéréssel. Üzletfeleivel szeretnének egy olyan nagyobbacska ingatlant megvásárolni, ami zöldövezetben, Budapest peremén vagy az agglomerációban van, felújítandó vagy befejezetlen állapotú, és két tágas lakást lehet belőle kialakítani. A felújítást ők végzik, de azt, hogy megvalósítható-e az ingatlanban a tervezett átalakítás, az én terveim alapján döntenék el. Eladhatóság szempontjából az a fontos, hogy a lakások a mai igényeknek megfelelően amerikai konyhás nappalival és két-három hálószobával rendelkezzenek majd, a felújítást követően.

Barátunk azt mondta, már belefáradt a keresgélésbe, és az üzletfelei is kezdenek elégedetlenkedni. Azt gondoltam, mi sem egyszerűbb ennél, hiszen a vásárlásra szánt keretösszeg – a leendő ingatlan paramétereihez képest - magasabb a piaci árnál.

Néhány óra keresgélés alatt tizenöt hirdetés maradt fenn a szűrőn. Ebből tizenhármat „ingatlanos szakemberek” hirdettek, magyartalan, sokszor érthetetlen megfogalmazással, homályos vagy semmitmondó képekkel, és csak elvétve akadt közöttük olyan, aki egyáltalán alaprajzot is mellékelt a leíráshoz.

Barátunknak megtetszett a listából egy magánszemély által hirdetett szerkezetkész ház, így elmentünk megnézni. Előzetesen megkaptam a mérnök által készített terveket, de nem akartam elhinni, hogy valóban azt építették meg, mert a belső elrendezés teljesen ésszerűtlen és élhetetlen volt. Aztán a helyszínen kiderült, hogy semmin nem változtattak. A szomszéd ház, és a befejezetlen épület jobb oldala között egy előszobányi szélesség, azaz 120 cm van. Az épület felső szintjén a mérnök erre az oldalra tervezte a hálószobákat, a mesterek megépítették, a tulajdonos pedig elfogadta! Hol veszett el a józan ész? Az alsó szinten ezen az oldalon, teljesen logikusan, a mellékhelyiségek, a vizesblokk kapott helyet. A kérdésemre, hogy ugyan miért nem így tervezték a felső szintet is, a tulajdonos csak annyit felelt hümmögve és vállvonogatva, hogy nem tudja, de így eléggé megbonyolította az építést a vízvezetékek és a szennyvízcsatorna elhelyezése. A nappali teret mindkét szinten „L” alakúra tervezték, amiben kihívást jelent kialakítani a konyha- étkező-társalgó területet. Hazaérve átterveztem a belső tereket, amit megnehezített a ház hosszanti tengelyén  végigfutó tartófal is. Nem voltam igazán megelégedve a végeredménnyel, de biztos voltam benne, hogy amikor kiszámolja a befektető csoport az átalakítás és befejezés költségét, elvetik majd ezt az ingatlant. Nem tévedtem.

A következő próbálkozásom egy olyan hirdetésre esett, ahol ideális méretű telken két önálló ház állt. Gyanús volt, hogy több mint húsz hirdetést találtam róla. Megkerestem azt a hirdetést, ahol a legbővebb információt lehetett megtudni, és egészen jól értelmezhető, ingyenes programmal szerkesztett alaprajzot is tett fel az ingatlanos. Csak egyetlen dolgot nem értettem: az alaprajz nem tartalmazta a belső lépcső helyét, a fotón pedig látszódott, hogy az egyik épület kétszintes. Mivel nem szeretek telefonálgatni, nem voltam rest az összes hirdetést végigolvasni, az összes feltett képet átnézni. Kutató munkám alatt döbbenten láttam, hogy a különböző ingatlanirodák lelkes munkatársai egymásról másolják a szöveget. Gondolatban mindegyiknek kiosztottam egy-egy kettes alát, mert még ahhoz sem vették a fáradságot, hogy az eredetileg megírt szövegben javítsák a helyesírási hibákat. Vagy itt tart a magyar nyelv oktatása? Senki nem tud helyesen írni? Végül a lépcsővel kapcsolatos kérdésemre nem találtam választ, így kénytelen voltam telefonos segítséget kérni. A magyarázat egyszerű: az a ház eredetileg gazdasági épület volt, és egy létrán lehet felmászni a felső szintre. A térképmásolaton ez az épület nem szerepel, és nincs lakhatási engedélye. Mivel két lakóház áráért hirdetik a szóban forgó ingatlant, ez egy darabig még biztosan felesleges munkát ad az ingatlanosoknak.

Ebből tanulva azokat az ingatlanokat, amelyeket két irodánál több hirdeti, ki is töröltem a listámról. Hiszen biztosan hasonló probléma van velük, ha ilyen sokan próbálják eladni, de mégsem sikerül. Nem is beszélve arról, ha télvíz idején nyári fotókat látok, vagy megállapítható a hirdetési felületen, hogy több, mint fél éve tették fel a hirdetést. Végül nem sok maradt rajta a listán.

Barátunk közben jelezte, hogy bővíthetjük a keresési területet, illetve az árban is mehetünk feljebb. Ezért a következő napokban új listát készítettem. A legnagyobb fejtörést az alaprajz hiánya okozta, mert a legtöbb ingatlannál az álló mobiltelefonnal készített fényképekből, és a kissé zagyva szöveges leírásból kellett összerakni, hogy hogyan is nézhet ki az épület. Elfogyott a türelmem, és úgy döntöttem, nem fecsérelek több időt a mozaikdarabkák összerakására. Ezért kiválasztottam azokat az épületeket, ahol az alapterület nagysága, az ingatlan elhelyezkedése, valamint az ár megfelelőnek tűnt, majd két soros levélben megkértem az ingatlanosokat, hogy küldjenek nekem alaprajzot. Ezzel egy olyan lavinát indítottam el, amelyre magam sem számítottam.

Jött az első, amire a beruházó barátunk csak annyit mondott: – Óvodai rajzpályázaton sem lenne díjazott…

Kicsit szabadkozott az ingatlanos, azt mondta, nem büszke erre a munkájára. Gondolom, a szülei sem lennének rá büszkék, ha ezt látnák. A leírás alapján egy óra alatt megszerkesztettem az alaprajzot, nagyjából ennyi időt kellett volna rászánnia az ingatlanosnak is:

Éppen elkezdtem a belső terek áttervezését, amikor felhívott az ingatlanos, és azt mondta, ügyfele már nem árulja az ingatlant, mert valamilyen pereskedésbe kezdett. És ez most derült ki? Miért nem kommunikál egymással a megbízó és a megbízott? Talán nem ez lenne mindkettőjük érdeke?

Egy nagy iroda közvetítője írta a válaszában, hogy nem rendelkezik alaprajzzal, de ha nagyon szeretném, akkor az iroda értékbecslője néhány nap múlva elkészíti azt. Igen, nagyon szeretném, hiszen látnom kell, hol vannak a tartófalak, és hol helyezkednek el a külső nyílászárók. Egy felújítandó és átalakítandó ingatlannál ez sarkalatos kérdés. Az alaprajz természetesen azóta sem érkezett meg…

Egy kisebb iroda referensnője felhívott, és vidáman közölte, hogy azért nem készített alaprajzot, mert rém bonyolult a ház elrendezése. De bármikor szívesen megmutatja az ingatlant. Amikor elmagyaráztam neki, miért fontos az alaprajz, csodálkozva felkiáltott:

-  Nahát, milyen sokat tud az ingatlanokról, nő létére!

-  Igen, nekem is ez a szakmám… – feleltem, és bíztam benne, hogy a hangsúlyból megértette a célzásomat. Elég kellemetlen, ha egy ingatlanszakértő nem tud annyit az ingatlanokról, mint egy lakberendező, és irreleváns, hogy milyen nemű az illető.

Aztán találtam olyat is, amiből rájöttem, hogy nem csak a magyar nyelv oktatásával, de a matematika tanításával is komoly gondok lehetnek:            

              

Azon is fel vagyok háborodva, amikor egy „ingatlanszakértő” készít ugyan alaprajzot, de odaírja, hogy tájékoztató jellegű! – így felkiáltójellel. De miért? Miért nem képes egy szakértő pontosan lemérni a távolságokat, és megszerkeszteni egy valós alaprajzot? Azt sem bánom, ha tollal rajzolja, de azért annyit csak meg kellett tanulnia az alsó tagozatban, hogy 12 = 12. Vagy manapság nem így tanítják?

Aztán végre úgy tűnt, megtaláltam az igazit, ahol az emeleti alaprajz így nézett ki a hirdetésben:

Végre egy szerencsés ingatlanos – gondoltam –, akinek nem kellett bajlódnia az alaprajzkészítéssel, mert a megbízójától megkapta az eredeti mérnöki tervet. Gyorsan kimentünk a helyszínre, ahol a tulajdonos várt a kapuban. Mielőtt bementünk volna, tíz percen keresztül magyarázta, hogy mi épült meg másképpen a felső szinten. Közben az ingatlanos csendben állt, és mosolygott mögötte. Megnéztük, lemértük, hazaérve megrajzoltam. Ez a valóság:     

             

Kínomban már én is mosolygok, bár legszívesebben sírnék.

Rengeteg profi ingatlanos van, fantasztikus technikai eszközök állnak rendelkezésre egy ingatlan virtuális bemutatásához, mégis labdába rúghatnak a kóklerek. Rábízza valaki az 50-60 millió forintot érő ingatlanját egy „szakértőre”, hogy értékesítse, aláírja az 1-1,5 millió forintos jutalékról szóló szerződést, és nem zavarja el a megbízottját, amikor ezt látja? Nem bont szerződést, amikor kiderül, hogy az ingatlanos nem tud alaprajzot szerkeszteni, és akár emiatt is elszalaszthat potenciális vevőket? Nem figyelmezteti a „szakembereket”, hogy a telkén lévő épületet nem lehet lakásként árulni?  Nem bont szerződést, amikor úgy dönt, hogy eláll az eladástól?        
Aki úgy gondolja, hogy ilyen „szakemberekre” nincsen szükség, az tegyen ellene. Keresse meg a magas színvonalon dolgozó ingatlanosokat, és bízza rájuk a vagyontárgya értékesítését. Ne engedjük, hogy írni és számolni is képtelen emberek érvényesülhessenek egy ilyen komoly szakmában.”

Csupaszép történet

Csonka Judit ingatlanértékesítő mesélte el nekünk egyik szívmelengető történetét, melyet örömmel osztunk meg olvasóinkkal.

Juditot összehozta a sors és az ismerősi köre Marika nénivel, egy kedves idős asszonnyal, aki egész addigi felnőtt életét Pécsen, a férjével közösen épített családi házban élte le. Amikor az idős hölgy férje elhunyt, Marika néni sokáig vívódott magában, mit kezdjen a hatalmas házzal.

Lánya már évekkel azelőtt a fővárosba költözött, unokái is Pesten járnak óvodába. Egyetlen élő testvére Budapest környékén él a családja körében, egykori barátai közül pedig már sokan elmentek. Néhány hónap elteltével nagy elhatározásra jutott, eladta a pécsi házat, mely az elmúlt ötven évben otthonául szolgált. Ekkor került kapcsolatba Judittal, akit megkért, segítsen neki a fővárosban lakást keresni. Judit heteken keresztül küldte Marika néninek az igényeinek megfelelő ingatlanajánlatokat, de mindhiába. Amikor megkérdezte tőle, miért nem tetszik egyik-másik lakás, a kedves idős asszony mindig azt felelte, nem tudja elképzelni, hogy mostantól az legyen az otthona. Judit hiába kérte, hogy jöjjön el és nézze meg, hátha beleszeret, Marika néni hajthatatlan volt. Az egyik lakást elhanyagoltnak találta, a másikat túl sötétnek, a harmadikat zsúfoltnak, a negyediket túlzottan sterilnek, élettelennek, és így tovább. Egy szerdai napon aztán lelkesen hívta fel Juditot, egészen másmilyen volt a hangja, mint az azt megelőző hetekben. Azt mondta, amit aznap délelőtt küldött neki az ingatlanértékesítő, az lesz az igazi, azonnal meg szeretné nézni. Csütörtökön már a kora reggeli vonattal megérkezett, olyan izgatott volt, mint egy kisgyerek. A fiatal pár, aki a lakást árulta, türelmesen végighallgatta a néni élettörténetét, miközben lopva többször egymásra mosolyogtak. Marika néni nem tudta, és nem is akarta titkolni lelkesedését. Gyönyörködve nézte a különleges képkeretet a konyha falán, melyet kihajtva a kis család fotói tárultak elé. Ahogy kiléptek a lakásból, Marika néni gyengéden Judit karjára tette ráncos kezét, mélyen a szemébe nézett, és azt mondta:

-  Juditkám, ez az én új otthonom. Ugye segít nekem megvenni?
-   Ne tessék aggódni – felelte Judit –, mindent megteszek a cél érdekében.

Miután elköszöntek egymástól, Judit azonnal felhívta a fiatal párt, és tájékoztatta őket Marika néni vételi ajánlatáról. Ekkor jött a hidegzuhany. A férfi nagy sóhajtással közölte, hogy egy befektető is meg szeretné venni az ingatlant, aki előző nap nézte meg. Ráadásul az üzletember félmillióval több pénzt kínált a lakásért. De megnyugtatta Juditot, hogy még nincsen minden veszve, mert este átbeszélik a feleségével. Mindkettőjüknek nagyon szimpatikus volt a néni, a feleségét a nemrég elhunyt nagymamájára emlékeztette. Judit késő estig azon tépelődött, mit mond majd Marika néninek, ha az eladók mégsem mellette döntenek. Ügyfelével egyelőre nem közölte a rossz hírt, azt ígérte neki, pénteken délelőtt felhívja. Pénteken reggel nyolc óra után néhány perccel csörgött Judit telefonja. A pár hölgy tagja hívta. Azt mondta, azért döntöttek a néni mellett, mert este, amikor lefektették pici gyermeküket, mindketten arra gondoltak, milyen szerencsés az a másik két kisgyerek, akinek ilyen kedves nagymamája van, milyen boldog gyerekkoruk lesz, ha Marika néni a közelükben él. És látták, hogy a néni ugyanúgy beleszeretett a lakásba, ahogyan annak idején ők is.

Marika néni három hónapon keresztül készült a nagy költözésre, időnként izgatottan várva, időnként kétségek között gyötrődve. Ameddig a birtokbavétel napját várta, eladogatta régi bútorait, bedobozolta mindazt, amit magával akart vinni az új otthonába, elbúcsúzott a szomszédjaitól.

Judit ott volt ügyfelével az ügyvédnél, és elkísérte a birtokbaadáskor is. A lakásig tartó rövid úton a néni megsúgta Juditnak, azon izgul, hogy vajon üresen is olyan otthonosnak fogja-e érezni a lakást. Marika néni remegő kézzel vette át a kulcsot az ajtó előtt. Amikor lenézett, egy kézzel szőtt lábtörlőt vett észre, rajta a felirattal: „Isten hozott itthon”. Könnybe lábadt tekintetét a fiatalokra emelte, akik mosolyogva bíztatták, nyissa ki új otthonának ajtaját. Marika néni megilletődve lépett be az új életébe, és örömmel fedezte fel, hogy a fiatal pár otthagyta ajándékba azt a képkeretet, amit első látogatásakor megdicsért. Aztán óvatos mozdulattal kinyitotta a keretet, és hangos zokogásban tört ki. A képkeretből immár saját unokáinak és lányának fotói mosolyogtak rá.

 Miközben Judit is próbálta felitatni saját könnyeit, a fiatalok elmesélték, hogy megkeresték a néni lányát az egyik közösségi oldalon, és titokban elkérték tőle a képeket.

Egy hónappal később Marika néni felhívta Juditot. Elmesélte neki, hogy a lakásavatóra meghívta új otthona régi tulajdonosait is, és olyan jól érzi magát, mintha világ életében itt élt volna. Mielőtt letette a telefont, mellesleg megemlítette, hogy az egyik új barátnője a szomszéd épületben szeretné eladni a lakását, és természetesen ő azonnal Juditot ajánlotta közvetítőnek.

 

INGATLANOSOK KÍMÉLJENEK!

 Statisztikai adatok szerint, a budapesti magánhirdetők több mint 90%-a feltűnteti a hirdetésében, hogy nem kíván ingatlanértékesítővel együttműködni.

Megkérdeztük Szénási Viktóriát, az Etikus Ingatlanosok mozgalom tagját véleménye szerint miért van Magyarországon az eladók részéről ekkora ellenállás az ingatlanértékesítőkkel szemben.

- A magyar emberek nagy többsége úgy gondolja, az ingatlana eladásához nincsen szüksége szakemberre, ő is képes arra, amire az ingatlanügynök – mondja Viki. – Bárki meg tud rajzolni egy tájékoztató jellegű alaprajzot, okos telefonjával képeket is készíthet az ingatlanról, és a hirdetési portálok kezelése sem ördöngösség.

Viktória, miután szerződést köt egy-egy ügyfelével, általában megkérdezi őket, miért döntöttek mégis úgy, hogy felkérnek egy szakembert, és miért választották éppen őt. Ügyfelei, szinte kivétel nélkül az alábbiakról panaszkodnak:

  • Miután feltették a hirdetést, özönleni kezdtek a telefonhívások. Egy hét alatt közel nyolcvan ingatlanértékesítő hívta a hirdető magánszemélyt, sokszor egy cégtől többen is. Akadt közöttük olyan, aki modortalan volt, amikor a magánszemély azt felelte, hogy nem akar ingatlanost. Volt olyan, aki ennek ellenére többször is erőszakosan kereste, esélyt sem adva arra, hogy átgondolják a hallottakat, esetleg a családtagok megvitassák egymás között az ajánlatot.
  • Szinte minden ingatlanos első mondatai között elhangzott, hogy „komoly érdeklődőm van, akit vinnék is megbízáskötést követően”. Az első hallatán még talán el is hiszi ezt az eladó, de amikor a harmadik ingatlanos is ezt állítja, akkor már biztos benne, hogy ez lehetetlen. Ezért néhány ilyen telefonhívás után odáig jut az eladó, hogy azt mondja, rendben van, akkor hozza ki „eseti megbízással”. Ezt követően általában az ingatlanos eltűnik örökre, mint szürke szamár a ködben...
  • Volt olyan franchise cég, aki azzal kereste meg a hirdetőt, hogy az adatbázisában több olyan kereső ügyfél van, aki éppen azon a környéken keres pont olyan kétszobás erkélyes lakást, amilyet ő el szeretne adni, és nem tudja őket kiszolgálni. A tulajdonos nem volt rest, fellépet a cég honlapjára, ahol meglepő módon számos kétszobás, erkélyes lakás hirdetését találta meg ugyanabban a kerületben.
  • Nem gondolom, hogy célszerű egy hazugsággal indítani a kapcsolatot a megbízóval – jegyzi meg Viki.
  • Ebben egyetértünk. Te hogy indítod a beszélgetést? Hogy éred el, hogy téged válasszanak?

 

 - Soha nem vagyok tolakodó, és igyekszem udvarias lenni. Mára olyan sok eladást tudhatok magam mögött, hogy szinte kizárólag ajánlásra dolgozom. Miután lezárul egy tranzakció, megkérem az ügyfeleimet, írják le a véleményüket rólam és a munkámról. Íme, a két legutóbbi visszajelzés, ami rólam szólt:

Elkezdtük hirdetni a házunkat, nem sokkal később írtál egy üzenetet részünkre. Nem volt tolakodó, sem erőszakos kommunikáció. Tetszettek a referencia munkáid. Az elején azt gondoltuk, egyedül is el tudjuk adni az ingatlant, viszont ahogy telt az idő, egyre inkább láttuk, hogy segítségre van szükségünk. A kapcsolatfelvétel során megtudtuk tőled a számunkra igen lényeges tényezőt, a kedvező díjazást, és a korrekt szerződéskötési feltételeket. A személyes találkozó során kialakult a szimpátia, illetve pozitív volt számunkra az agilis személyiségedet. Így esett rád a választás, hisz minden tekintetben szerettük volna az együttműködést. Úgy gondolom ez az egy hónap megmutatta, hogy a legjobb választás volt a segítséged!”

„Magunk kezdtük értékesíteni az lakásunkat, majd egy nagyobb cég fél kizárólagos megbízást kötött velünk. Az egyik hirdetési portál oldalán az iroda által négyszer volt feltéve ugyan azzal a képekkel, és szöveggel, míg a saját mobillal készített fényképes hirdetésünk kiemelés nélkül volt. Míg ő havonta 1 nézelődőt hozott, nekünk, havi 6 érdeklődő jött. Nem értettük mi az oka, a kolléga sose referált arról, hogy az általa jött családnak mi nem tetszett. Miután a megbízás határideje lejárt, egy kedves barátom ajánlott téged. Már látjuk, hogy a fényképeknek és a hirdetési szöveg minőségének mekkora szerepe van. Ahogy a barátunk is mondta, tényleg nagyon jó dolog, hogy folyamosan informálsz minket a jelenlegi helyzetről, mind az érdeklődők, mind a piaci helyzet tekintetében.”

Jó lenne, ha az ingatlanosokról ilyen ódák zengenének, de sajnos nem ez az általános helyzet, a szakma megítélése mélyponton van.
- Legnagyobb sajnálatomra, azt kell mondanom, hogy javarészt igaza van annak a tulajdonosak, aki negatívan nyilatkozik az ingatlanosokról. A szakma teljesen fel van hígulva. Az irodák OKJ szakképzés és mindenféle tudás nélkül felvesznek referenseket. Statisztikai adatok szerint az ingatlan értékesítők 60%-ának nincs képesítése, nincs bejelentve. Azt gondolom, hogy országunkban a lakosság legfőbb vagyona az ingatlana, jómagam is szeretném biztos kezekbe tudni ingatlan eladásomat. Tulajdonosként azt remélném, ha megbízok egy szakembert az eladással, akkor minden gördülékenyebben fog menni.

A kialakult helyzetnek több oka is van. A legtöbb ingatlanirodánál kötelező a havi darabszám behozatala, azaz a referenseket mennyiségi, és nem minőségi munkára ösztökéli az irodavezető. Azért, hogy a reggeli meetingeken ne dorongolják a földbe a kollégát, ahhoz a „cselhez” folyamodik, hogy bármit lehazudik az égről a szerződéskötés kedvéért. Másik nagy probléma, hogy majdnem minden embernek az ismeretségi körében van ingatlan értékesítő, vagy legalábbis olyan ember, aki „kipróbálta” a szakmát. Ebből arra lehet következtetni, hogy a szakmába való belépési korlát meglehetősen alacsony. Amikor egy megbízó azt látja, hogy az ingatlanos a mobiltelefonjával gyorsan végigfotózza a lakást, majd feltesz egy hozzávetőlegesen stimmelő tájékoztató jellegű alaprajzot, amit megspékel egy helyesírási hibáktól hemzsegő hirdetési szöveget, joggal gondolja azt, hogy nem kapott semmit a pénzéért. Nem is beszélve arról, amikor az ingatlanos nem érhető el telefonon, és éppen ő a szűk keresztmetszete az értékesítési folyamatnak. És még hosszan sorolhatnánk. 

- Te mit gondolsz? Van létjogosultsága ennek a szakmának? És ha igen, milyen formában?
- Biztosan állíthatom, hogy sok esetben szükség van ingatlan értékesítőkre, de az ügyfeleimnek el is szoktam mondani, nem minden ingatlan értékesítéséhez szükséges ingatlanos. Azért csatlakoztam az Egylet.hu csapatához, mert a profizmusban hiszek. Olyan kollégákkal szeretek együtt dolgozni, akik hasonló értékrendet képviselnek, akik már bizonyították szakmai elhivatottságukat. Számomra is fontos a hozzáadott érték, hogy olyan eszközökkel támogassuk az értékesítést, amihez valóban szakmai tudás szükséges, amit az átlag tulajdonos önerőből nem képes megtenni. Ennek a csapatnak az a célkitűzése, hogy néhány éven belül az „Ingatlanosok kíméljenek!” jelige már csak a hirdetések elenyésző számában jelenjen meg. Embert próbáló feladat, de szeretjük a kihívásokat  :)

Miért fontos a függöny?

5 tipp a függönyválasztáshoz

Home staging során sok lakásban megfordulunk, ahol helyenként megdöbbentő, időnként elképesztő függönymegoldásokkal találkozunk. A legfurcsább az, amikor úgy él valaki a lakásában, hogy se függönye, se karnisa nincsen. A függönynek nem csak dekorálási, de belátást gátló és árnyékolási szerepe is van.

A legáltalánosabb megoldás, ha az ablakra fényáteresztő függönyt teszünk, ami nappal az illetékteleneket meggátolja a leskelődéstől. Amennyiben van redőny, roló, reluxa vagy zsalugáter, amivel lámpagyújtás után is intimmé tudjuk tenni a szobát, akkor egyéb kiegészítő függönyre „csak” dekorálás céljából van szükség. Azonban, ha nincsen más árnyékoló az ablakon, akkor sötétítő függönyt is fel kell tenni, hogy este se lássanak be az utcáról vagy a szemközti épületből.

5 tipp a megfelelő függöny kiválasztásához:

 

  1. A méret a lényeg

A lakás ruhája a függöny. Ha túl rövid méretet választunk egy ablakhoz, olyan hatást kelt a helyiség, mintha kinőtte volna a ruháját.

Ha nincsen olyan akadály az ablak alatt, ami miatt nem lehet padlóig érő függönyt felrakni, akkor azzal tehetjük hangulatossá a szobát, ha a függöny a karnistól a padlóig ér, esetleg egy kicsit rá is rogy a talajra. A radiátor vagy konvektor teljesítményéből nem vesz le annyit a függöny, hogy e miatt érdemes lenne egy idétlenül rövid anyagot lógatni az ablak elé.

De ugyan ilyen banális hiba az is, ha a fényáteresztő és a sötétítést szolgáló függöny nem elég széles. Az ablakra szinte kifeszített függöny szegénységet sugall, mintha a tulajdonosnak nem lenne pénze megfelelő mennyiségű anyag megvásárlására.

A karnis szélességének minimum másfélszerese, de ha a függönyanyag nagyon vékony, akkor inkább kétszerese kell legyen a megvásárolt anyagmennyiség. Ezt olyan méretűre ráncoljuk össze, hogy a karnison teljesen végigérjen.

 

  1. A karnis kiválasztása

Karnisválasztásnál mindig rendszerben kell gondolkodni. A függönytartó karikák, görgők, akasztók, csiptetők általában nem kompatibilisek egymással. Ezért, ha letesszük a voksunkat egy karnis típus mellett, akkor a hozzá tartozó kiegészítőket kell megvennünk. Alacsony vagy átlagos (250-270 cm) belmagasságú helyiségbe mennyezeti sínt érdemes választani.

A plafontól a földig leomló függönyzuhatag növeli a belső tér magasságának érzetét. Akkor is célszerű ezt a megoldást választani, ha az ablak teteje és a plafon között nagyon kicsi a távolság. A sín lehet egy, kettő vagy három soros. Egy sorosat csak akkor szabad választani, ha nincsen szükség sötétítő függönyre. A három soros pedig akkor jöhet jól, ha a fényáteresztő és a sötétítő függöny közé még egy színes dekorációs anyagot is szeretnénk feltenni. Az esetek többségében azonban a kétsínes megoldás az ideális, amelyiknek az ablak felé eső részébe a fényáteresztő függönyt, a szoba felé eső részébe pedig a sötétítő anyagot tesszük. Ezeket a síneket különböző hosszúságban lehet megvásárolni, toldó elemmel egymáshoz illeszthetőek, különböző színűek és anyagúak is léteznek. Esztétikusabbá lehet tenni, ha megvásároljuk hozzá a takaróelemet, vagy a mennyezetre ragasztott polisztirol dekorléccel rejtjük el a karnist:

 

Másik lehetőség a karnisrúd vagy fali sín felrakása az ablak fölötti falsíkra. Ez akkor célszerű, ha a belmagasság 270 cm fölötti, valamint az ablak teteje és a plafon között több mint 30 cm a távolság. Három méternél szélesebb függönyanyagból ugyanis már meglehetősen szűkös a választék, ezért ha ennél hosszabb anyagot szeretnénk, akkor vagy olyat kell választani, ami elforgatható, vagy két anyagból kell összevarrni, hogy kiadja a megfelelő méretet. Karnisrúd felrakásánál arra kell figyelni, hogy megfelelő méretű csavarral és tiplivel rögzítsük a falba. Ha túl rövid csavart használunk, a függöny súlya könnyen leszakíthatja a karnist. Falra szerelhető karnisból is létezik egy, kettő vagy három soros, kapható műanyag, fém, vagy fa, sokféle színben és méretben.                                   

 

  1. A karnis hosszának meghatározása

Amikor a karnis hosszúságáról döntünk, meg kell mérnünk az ablak szélességét, és a szomszédos falaktól való távolságát is. Nem csak esztétikailag nyújt szánalmas látványt egy túl rövid karnis, de megakadályozza a további dekorálást is.

A karnis hossza, ha ezt az oldalsó fal megengedi, 20-30 centiméterrel lógjon túl mindkét irányban az ablak keretén. Így az alapfüggöny mellé dekorációs anyag vagy sötétítő függöny is felrakható, ráadásul optikailag tágítja a teret. Előfordul, hogy az ablak egy szobában közvetlenül az egyik fal mellett van. Ilyenkor célszerű a karnist a falhoz ütköztetni, az ablak másik oldalán viszont 30 cm-el túllógatni. Erre a plusz helyre tudjuk félrehúzni a dekorációs vagy sötétítő anyagot.

A falra szerelhető karnisok esetében a rudat tartó elem hossza általában 10-20 cm között van. Ezért, ha például egy testesebb radiátor elé szeretnénk belógatni a függönyt, vagy az ablakpárkányunk szélesebb, érdemesebb a mennyezetre szerelhető sínt választani. A plafonon mérjük fel azt a távolságot, ami az ablak alatti területen a legszélesebb pont, hagyjunk rá plusz 3 cm-t, és ott legyen a sín belső pereme. Így, amikor a függönyt beráncoljuk, akkor is szépen leomlik az ablak előtt, nem akad fent a párkányon vagy a fűtőtesten.

 

  1. A függöny anyagának és színének kiválasztása

Alapfüggönynek fényáteresztőt érdemes választani. Ezek a könnyű, selyemszerű anyagok a nevéhez hűen beeresztik a fényt a lakásba, de nappal meggátolják kintről a belátást. Azonban, ha a szobában felkapcsoljuk a lámpát, akkor majdnem annyira be lehet látni, mintha nem lenne függöny az ablakon. Ha nincsen más takarási lehetőség, akkor teljesen behúzható sötétítő függönyre is szükség lesz. Létezik egy úgynevezett black out anyag, ami speciális technikával készül. Három rétegből állítják elő, két szál közé egy fekete szálat szőnek. Ennek a technikának köszönhetően képes tökéletesen kizárni a fényt és a hőt is, ezért redőny helyettesítésére is alkalmas. Természetesen a teljes sötétítés csak akkor valósítható meg vele, ha a függöny a mennyezettől a padlóig ér, és az ablakot oldalról is teljesen takarja, tehát a mennyezeti sín az ablak két oldalán bekanyarodik a fal felé.

A függöny színének harmonizálnia kell a falakkal, a padlóval és a berendezési tárgyakkal, ezért célszerű akkor megvenni illetve megrendelni a varrását, amikor már nagyjából elkészült a helyiség színezése és berendezése. Ha színes fényáteresztő függönyt szeretnénk, számolni kell vele, hogy a szobát enyhén „megfesti”. Egy narancssárga függönytől például az egész helyiség kicsit narancsos hatású lesz. Ha a dekor függöny mintás, akkor az alapfüggöny legyen egyszínű. De léteznek olyan függöny szettek is, ahol mindkét darab mintás, egymás inverzei, kiegészítői. Ezeket bátran használhatjuk együtt.