Home staging során sok lakásban megfordulunk, ahol helyenként megdöbbentő, időnként elképesztő függönymegoldásokkal találkozunk. A legfurcsább az, amikor úgy él valaki a lakásában, hogy se függönye, se karnisa nincsen. A függönynek nem csak dekorálási, de belátást gátló és árnyékolási szerepe is van.

A legáltalánosabb megoldás, ha az ablakra fényáteresztő függönyt teszünk, ami nappal az illetékteleneket meggátolja a leskelődéstől. Amennyiben van redőny, roló, reluxa vagy zsalugáter, amivel lámpagyújtás után is intimmé tudjuk tenni a szobát, akkor egyéb kiegészítő függönyre „csak” dekorálás céljából van szükség. Azonban, ha nincsen más árnyékoló az ablakon, akkor sötétítő függönyt is fel kell tenni, hogy este se lássanak be az utcáról vagy a szemközti épületből.

5 tipp a megfelelő függöny kiválasztásához:

1. A méret a lényeg

A lakás ruhája a függöny. Ha túl rövid méretet választunk egy ablakhoz, olyan hatást kelt a helyiség, mintha kinőtte volna a ruháját.

Ha nincsen olyan akadály az ablak alatt, ami miatt nem lehet padlóig érő függönyt felrakni, akkor azzal tehetjük hangulatossá a szobát, ha a függöny a karnistól a padlóig ér, esetleg egy kicsit rá is rogy a talajra. A radiátor vagy konvektor teljesítményéből nem vesz le annyit a függöny, hogy e miatt érdemes lenne egy idétlenül rövid anyagot lógatni az ablak elé.

De ugyan ilyen banális hiba az is, ha a fényáteresztő és a sötétítést szolgáló függöny nem elég széles. Az ablakra szinte kifeszített függöny szegénységet sugall, mintha a tulajdonosnak nem lenne pénze megfelelő mennyiségű anyag megvásárlására.

A karnis szélességének minimum másfélszerese, de ha a függönyanyag nagyon vékony, akkor inkább kétszerese kell legyen a megvásárolt anyagmennyiség. Ezt olyan méretűre ráncoljuk össze, hogy a karnison teljesen végigérjen.

2. A karnis kiválasztása

Karnisválasztásnál mindig rendszerben kell gondolkodni. A függönytartó karikák, görgők, akasztók, csiptetők általában nem kompatibilisek egymással. Ezért, ha letesszük a voksunkat egy karnis típus mellett, akkor a hozzá tartozó kiegészítőket kell megvennünk. Alacsony vagy átlagos (250-270 cm) belmagasságú helyiségbe mennyezeti sínt érdemes választani.

A plafontól a földig leomló függönyzuhatag növeli a belső tér magasságának érzetét. Akkor is célszerű ezt a megoldást választani, ha az ablak teteje és a plafon között nagyon kicsi a távolság. A sín lehet egy, kettő vagy három soros. Egy sorosat csak akkor szabad választani, ha nincsen szükség sötétítő függönyre. A három soros pedig akkor jöhet jól, ha a fényáteresztő és a sötétítő függöny közé még egy színes dekorációs anyagot is szeretnénk feltenni. Az esetek többségében azonban a kétsínes megoldás az ideális, amelyiknek az ablak felé eső részébe a fényáteresztő függönyt, a szoba felé eső részébe pedig a sötétítő anyagot tesszük. Ezeket a síneket különböző hosszúságban lehet megvásárolni, toldó elemmel egymáshoz illeszthetőek, különböző színűek és anyagúak is léteznek. Esztétikusabbá lehet tenni, ha megvásároljuk hozzá a takaróelemet, vagy a mennyezetre ragasztott polisztirol dekorléccel rejtjük el a karnist:

Másik lehetőség a karnisrúd vagy fali sín felrakása az ablak fölötti falsíkra. Ez akkor célszerű, ha a belmagasság 270 cm fölötti, valamint az ablak teteje és a plafon között több mint 30 cm a távolság. Három méternél szélesebb függönyanyagból ugyanis már meglehetősen szűkös a választék, ezért ha ennél hosszabb anyagot szeretnénk, akkor vagy olyat kell választani, ami elforgatható, vagy két anyagból kell összevarrni, hogy kiadja a megfelelő méretet. Karnisrúd felrakásánál arra kell figyelni, hogy megfelelő méretű csavarral és tiplivel rögzítsük a falba. Ha túl rövid csavart használunk, a függöny súlya könnyen leszakíthatja a karnist. Falra szerelhető karnisból is létezik egy, kettő vagy három soros, kapható műanyag, fém, vagy fa, sokféle színben és méretben.                                   

3. A karnis hosszának meghatározása

Amikor a karnis hosszúságáról döntünk, meg kell mérnünk az ablak szélességét, és a szomszédos falaktól való távolságát is. Nem csak esztétikailag nyújt szánalmas látványt egy túl rövid karnis, de megakadályozza a további dekorálást is.

A karnis hossza, ha ezt az oldalsó fal megengedi, 20-30 centiméterrel lógjon túl mindkét irányban az ablak keretén. Így az alapfüggöny mellé dekorációs anyag vagy sötétítő függöny is felrakható, ráadásul optikailag tágítja a teret. Előfordul, hogy az ablak egy szobában közvetlenül az egyik fal mellett van. Ilyenkor célszerű a karnist a falhoz ütköztetni, az ablak másik oldalán viszont 30 cm-el túllógatni. Erre a plusz helyre tudjuk félrehúzni a dekorációs vagy sötétítő anyagot.

A falra szerelhető karnisok esetében a rudat tartó elem hossza általában 10-20 cm között van. Ezért, ha például egy testesebb radiátor elé szeretnénk belógatni a függönyt, vagy az ablakpárkányunk szélesebb, érdemesebb a mennyezetre szerelhető sínt választani. A plafonon mérjük fel azt a távolságot, ami az ablak alatti területen a legszélesebb pont, hagyjunk rá plusz 3 cm-t, és ott legyen a sín belső pereme. Így, amikor a függönyt beráncoljuk, akkor is szépen leomlik az ablak előtt, nem akad fent a párkányon vagy a fűtőtesten.

4. A függöny anyagának és színének kiválasztása

Alapfüggönynek fényáteresztőt érdemes választani. Ezek a könnyű, selyemszerű anyagok a nevéhez hűen beeresztik a fényt a lakásba, de nappal meggátolják kintről a belátást. Azonban, ha a szobában felkapcsoljuk a lámpát, akkor majdnem annyira be lehet látni, mintha nem lenne függöny az ablakon. Ha nincsen más takarási lehetőség, akkor teljesen behúzható sötétítő függönyre is szükség lesz. Létezik egy úgynevezett black out anyag, ami speciális technikával készül. Három rétegből állítják elő, két szál közé egy fekete szálat szőnek. Ennek a technikának köszönhetően képes tökéletesen kizárni a fényt és a hőt is, ezért redőny helyettesítésére is alkalmas. Természetesen a teljes sötétítés csak akkor valósítható meg vele, ha a függöny a mennyezettől a padlóig ér, és az ablakot oldalról is teljesen takarja, tehát a mennyezeti sín az ablak két oldalán bekanyarodik a fal felé.

A függöny színének harmonizálnia kell a falakkal, a padlóval és a berendezési tárgyakkal, ezért célszerű akkor megvenni illetve megrendelni a varrását, amikor már nagyjából elkészült a helyiség színezése és berendezése. Ha színes fényáteresztő függönyt szeretnénk, számolni kell vele, hogy a szobát enyhén „megfesti”. Egy narancssárga függönytől például az egész helyiség kicsit narancsos hatású lesz. Ha a dekor függöny mintás, akkor az alapfüggöny legyen egyszínű. De léteznek olyan függöny szettek is, ahol mindkét darab mintás, egymás inverzei, kiegészítői. Ezeket bátran használhatjuk együtt.

5. Felrakási mód és fazon

Egy helyiségen belül az összes nyílászáróra egyforma függöny illik. Amerikai konyhás nappaliban, ha a konyharésznél van egy kisebb, kifejezetten konyhai ablak, akkor ez képezhet kivételt. De színeiben és stílusában annak is illeszkednie kell a nappali textíliáihoz.

Ha a teraszajtóra függöny kerül, az csak hosszú, földig érő lehet, különben olyan groteszk látványt nyújtana, mint egy idősödő nő miniszoknyában. Ha az ajtó mellett ablak is van, akkor értelem szerűen arra is hosszú függöny dukál. Sőt, ha ugyanannak a szobának másik falán is van ablak, akkor arra is. Gyakran látni olyan döbbenetes megoldást, hogy az erkélyajtóra hosszú függönyt tesznek, a mellette lévő ablakra pedig rövidet, amitől az összhatás rendkívül szegényes benyomást kelt:

Másik gyakori hiba a függöny felfogatásának helytelen megválasztása. Az előre gyártott, úgynevezett készfüggönyöket készíthetik füles megoldással:

fémkarika betétekkel:

vagy a hátoldalára varrt behúzó szalaggal:

A füles és a karikás felfogatás kizárólag fali rúdra tehető, a mennyezeti sínre aggatva nagyon szerencsétlenül mutat. A behúzó szalaggal ellátott függönyre lehet karikát, csipeszt, görgőt is tenni, így mind a mennyezeti vagy fali sínre, mind a karnisrúdra esztétikusan felhelyezhető.

Ha a lakásból otthont szeretnénk varázsolni, akkor szakszerűen válogassuk össze a lakástextíliákat, és közöttük a leglényegesebb elemet, a függönyöket.

Gyakran találkozunk olyan esettel, amikor több iroda foglalkozik egy ingatlan értékesítésével, de nemhogy eladni nem tudják, még érdeklődő sem érkezik.

Ez általában olyankor fordul elő, amikor az értékesítők elfogadják a tulajdonos által bemondott árat. Azt az összeget, amit az eladó szeretne az ingatlanért kapni (ennek miértjét már taglaltuk egy másik blogbejegyzésben).

Kolléganőnk, Andrea a minap egy kedves idős házaspárnál járt. Egy ismerősük ajánlotta nekik Andreát, aki nagyon meg volt elégedve a munkájával. Kolléganőnk már a telefonban elmondta a tulajdonosoknak, hogy először csak beszélgetés céljából keresi fel őket, nem fog fotózni, nem húzza elő azonnal a szerződést, csak megismerik egymást, és megbeszélik a lehetőségeket. Hallotta a hölgy hangján, hogy ez így nagyon szimpatikus neki.

Amikor leültek, Andrea bemutatta azokat a lehetőségeket, melyekkel segíteni tud az eladásban. Az idős pár lenyűgözve csodálta kolléganőnk és a közössége referencia munkáit. Elérkeztek a leglényegesebb részhez, az ingatlan árának meghatározásához. Andrea úgy ítélte meg, az eladási ár reálisan 3,7 millió forinttal kevesebb, mint amennyiért a tulajdonosok jelenleg kínálják otthonukat. Kolléganőnk kérdésére, hogy ki határozta meg az ingatlan értékét, azt válaszolták, hogy ők elmondták a velük szerződő ingatlanosoknak, mennyi pénzre van szükségük a továbblépéshez. Egy kis kertes házat szeretnének vásárolni a belvárostól nem messze, és a főváros VIII. kerületében lévő lakásuk értéke ehhez képest lett kikalkulálva. Ebben az esetben 3,7 millióval túl volt árazva a lakás.  Idős emberek lévén nem nagyon nézegetik az internetet, azt a piacot, ahol a böngészés, a kereslet és kínálat találkozásának számottevő része történik. Andrea megmutatta nekik a magával vitt tableten azokat a lakásokat, melyek a környékükön hasonló kategóriába esnek, és azokat is, amit abban a régióban a közelmúltban ő és kollégái adtak el. Az idős asszony erre kétkedve nézett Andrea szemébe, majd kijelentette:

- Nemrég hallottuk a rádióban, hogy a kínálati árak 4%-kal emelkedtek az utóbbi három hónapban. Biztos, hogy ezek a mai árak?

- Igen, ezek éppen most futó, élő hirdetések, de higgye el az eladási árak ennél sokkal mérsékeltebbek. A vevők (felismervén a túlkínálatot) nem ritka esetben 10% alkuval indítanak, holott 3-4 évvel ezelőtt, a "teliáras" eladások sem voltak ritkák. Én is hallottam azt a rádiós műsort. Először is a kínálati árak szerepe a mostani túlkínálati piacon szinte irreleváns. Másrészt, nem hangzott el abban a bizonyos hírekben, hogy a piac, területi megoszlásban, múszaki állapot szerint és ingatlantípusonként is most rendkívül eltérő adatokat mutat. A média most borzasztóan rosszul, egyes piaci szegmenseket kiemelve és felnagyítva közöl általánosnak tűnő adatokat, amelyek a tájékozatlan eladókat rendkívül nehéz helyzetbe hozza   – felelte kolléganőnk.

Andrea az értetlen tekinteteket látva elmagyarázta, hogy a jelenlegi csökkenő piacon, ha rosszul van beárazva az ingatlan, akkor a hirdetési ár az idő múlásával egyre távolabb kerül a reális értékétől. Ezt követően kolléganőnk javasolta a tulajdonosoknak, hogy még egyszer gondolják át az eladást. Amennyiben mindenáron kertes házat szeretnének, akkor az igényekből valamit le kell adni, vagy plusz pénzt kell a megvalósításhoz szerezni. Az idős pár egyetértett Andreával és nagyon megköszönték a korrekt tájékoztatást. Azt mondták, nem értik, miért kellett őket azzal hitegetni, hogy elmegy ez a lakás 3-4 millióval többért is, mint ami ezek szerint a reális piaci értéke. Végül Andrea megbízás nélkül, csak névjegykártyáját ott hagyva, de jó érzéssel vált el a házaspártól. Tudta, hogy a sok hasznos információ, amit átadott a tulajdonosoknak, megfontolt döntést eredményez majd.

A piacot nem érdekli, hogy az eladónak mennyi pénzre van szüksége a továbblépéshez. A piacot a kereslet határozza meg, a tulajdonos pedig eldöntheti, hogy a piac által kínált áron hajlandó-e megválni a tulajdonától, vagy nem. Az ár meghatározásánál minden esetben körültekintően kell eljárni. Nem szabad csak arra hagyatkozni, hogy a szomszéd mit mond, ő mennyiért adta el az ingatlanát, hiszen még az sem biztos, hogy valós információkat közöl. Vannak olyan tényezők, melyeket sem a vevő, sem az eladó nem tud befolyásolni, viszont jelentős szerepet játszanak az ár meghatározásában. Ilyenek például a lokáció, a forgalom, a lakóközösség, sőt bizonyos esetekben még az utca burkolata is szerepet játszhat. Vannak olyan paraméterei az ingatlannak, melyeken a tulajdonos változtathat, ha magasabb áron szeretné eladni az ingatlant. Ilyen például a műszaki és esztétikai állapot. És van olyan tényező is, ami elvileg az eladón múlik, de mégsem valószínű, hogy képes rajta változtatni, ez pedig az ő személyes motivációja. Ha valamilyen okból sürgős az eladás, vagy szabadulni akar az adott ingatlantól, a piaci ár alatt is hajlandó megválni tőle. Ezek a tényezők mind befolyásolják az adott ingatlan eladási árát.

Kollégáink úgy járnak el, ahogyan Andrea tette. Egy túlárazott ingatlan esetében bemutatják az aktuális piaci helyzetet, és menetirányba fordítva a lovast, időt hagynak a tulajdonosoknak, hogy az információk ismeretében átértékeljék az eladási tervüket. Ha nem tudnak az eladóval konszenzusra jutni, felajánlják azt a lehetőséget is, hogy független igazságügyi ingatlan-értékbecslőt hívjanak a piaci ár pontos meghatározásához.

Ennek a belvárosi, 40 m2-es egy szobás lakásnak az élettere nem tűnt tágasnak.

Anno, az ötvenes években, amikor ezeket a gyönyörű, hatalmas, 5-6 szobás nagypolgári lakásokat feldarabolták, némelyiket igencsak meg kellett erőszakolni ahhoz, hogy valami lakásfélét ki lehessen belőle alakítani. Ezért találkozunk ma Budapest belvárosában sok olyan ingatlannal, aminek teljesen elképesztő formája, elrendezése van. Sokszor a közlekedő terek tágasabbak, mint a lakószobák. Gyakran a körfolyosóról egyenesen a konyhába érkezünk. Előfordul, hogy a komfortosítás során fürdőszobát csak az előszobából leválasztott kuckóban lehetett kialakítani, ami torzzá teszi a lakást.

Ennél a lakásnál egy két és fél méter széles, hat méter hosszú folyosón jutunk el a mindössze 17 m2-es nappaliba. A kis alapterületű helyiségek esetében ront a helyzeten az extrém belmagasság is, ettől még szűkebbnek érezzük a teret. Optikai csalódás, de az embernek olyan érzete támad, mintha egy csőben lenne. De ez nem jelenti azt, hogy ne lehetne egy kellemes, élhető lakást kialakítani belőle. Ahhoz, hogy meg tudjuk mutatni a lakás értékét, lakberendezőnknek be kellett azt bútoroznia. A nappaliban kialakított két fő számára egy kényelmes étkezősarkot, térelválasztó komóddal elszeparált egy háló részt, ahova befért egy 160 cm széles franciaágy és két éjjeli szekrényke is. Nagyjából 10 m2-es szabad terület maradt a szobában, ahol két fotellel és egy tv szekrénnyel kialakította a nappali teret. A tágas előszobában, a teljes belmagasságot kihasználva lehet elhelyezni a ruhásszekrényeket, ami az itt élők összes holmiját elnyelheti. Az így berendezett lakás otthonosnak, élhetőnek tűnt, minek következtében az ingatlanos szakértő egy hét alatt megtalálta az új tulajdonosát.

A birtokbaadáskor lakberendezőnknek is a helyszínre kellett mennie, hogy a saját bútorait és dekorációs tárgyait szakszerűen összepakolja. A szállító cég profi emberei pillanatok alatt kiürítették a lakást. Ott volt a vevő, már átvette a kulcsokat az eladótól, leolvasták a mérőórákat, amikorra a lakást feldíszítő, majd kipakoló lakberendező is végzett. Fogta az utolsó csomagot, és indulni akart, amikor meghallotta az ismerős sóhajt. Ránézett az új tulajdonos arcára, ahogyan az üres falak által határolt kis helyiséget szemléli, és azonnal megértette az érzelmeit.

- Ugye, mennyivel kisebbnek tűnik? – mosolyogott az új vevőre.
- Igen – felelte zavartan a hölgy –, ha nem láttam volna berendezve, el sem hinném, hogy ennyi minden elfér itt.
- Valóban, az üres lakás mindig kisebbnek tűnik, mint egy optimálisan bebútorozott.
- De hogy lehet ez? Az ember azt gondolná, hogy a bútorokkal csak zsúfoltabb lesz.
- A bútorok segítenek elhatárolni, kijelölni a tereket. Természetesen nem mindegy, milyen méretűek, formájúak, színűek azok a bútorok és kiegészítő tárgyak. Ha megfelelően vannak összeválogatva, nemcsak kényelmessé, de hangulatossá, barátságossá is varázsolják a helyiséget.

Átadta neki a névjegykártyáját és bíztatta, hogy keresse bátran, ha lakberendezői segítséget szeretne kérni. Amikor az ajtóból visszanézett, még látta, ahogy a vevő hitetlen arccal nézte a kezében lévő mérőszalagon szereplő értéket.

Azonban, hála a számítástechnikának, már nem csak bebútorozással, home staging-el lehet megmutatni, hogyan nézne ki az adott lakás, ha be lenne rendezve. Különböző számítógépes programok segítségével valósághű, fénykép minőségű látványtervet is lehet készíteni az adott ingatlanról. Ezek a 3D hatású, foto realisztikus képek tökéletesen megmutatják az ingatlan értékeit. Egyetlen hátrányuk, hogy amikor a vevő bemegy az üres lakásba, nem az a kép fogadja, amit a hirdetésben látott. Ilyenkor a felkészült ingatlanszakértő egy tablet-en vagy laptopon az érdeklődő kezébe adhatja a látványterveket, hogy könnyebb legyen elképzelnie a leendő új otthonát.

Lerántjuk a leplet – sorozatunkban szakmai kerekasztal beszélgetések során olyan kollégák őszinte vallomásait tárjuk a publikum elé, akik a vezető ingatlanirodai hálózatoknál szereztek többéves tapasztalatot.

Az előző részben a nagy ingatlanközvetítői hálózatok szerződéseivel foglalkoztunk.

A mostani részben:  a mézesmadzagról, avagy a jól hangzó ígéretek a szerződéskötéskor

Amikor egy nagy ingatlan franchise munkatársa először találkozik személyesen az eladásra kínált ingatlan tulajdonosával, mindent elkövet, hogy szerződést kössenek. Olyan ez, mint a politikában a választási kampányokban tett, többnyire üres ígéretek halmaza.

Az ügynök általában azzal kezdi, hogy bemutatja a hálózatot, ahonnan érkezett. Úgy beszél róla, mintha a munkahelye lenne, pedig ő nem alkalmazott, hanem „önálló” vállalkozó. Azt állítja, olyan értékesítési csatornákkal is rendelkezik, melyekkel a kis irodák és a tulajdonos nem. A hálózat bemutatása során rendszerint elhangzanak olyan nyalánkságok, mint az extrém méretű vevőkör, az országos hálózat megannyi kirakatában kifüggesztett színes-szagos vevőcsalogató ajánlat, a több mint száz internetes portálon történő hirdetés, az ingatlan megversenyeztetése a tucatnyi vevő között illetve az ingatlan eladása jóval a meghirdetett - vagy a többi közvetítő által meghatározott - ár felett. Ezek kétség kívül csábító csalétkek, amire az ingatlanpiacon járatlan eladók gyakran rá is harapnak. A szerződés megkötése után, a tulajdonos általában azt tapasztalja, hogy nem történik semmi. Ahogyan a választási kampányban tett ígéreteknek, úgy az ingatlan ügynök által vázolt lehetőségeknek is van némi igazságalapja, csak ezek nem képviselnek akkora értéket, mint amennyit a naiv tulajdonos gondol.

A hatalmas vevőkör egy adatbázis, amit manuálisan kell frissíteniük az ügynököknek. Ha van olyan ügyfelük, aki egy konkrét helyen konkrét ingatlantípust keres, akkor azt berögzítik a saját rendszerükbe. Vannak olyan hálózati rendszerek, amelyek bizonyos paraméterek alapján automatikusan összekötik a keresőt a kínálati találatokkal, de a legtöbb rendszerben az ügynöknek ezt manuálisan kell megtennie. A vevőket nem köti semmilyen szerződés az ingatlanoshoz, ezért a legritkább esetben fordul elő, hogy jelezze, ha megtalálta a keresett ingatlant. Így az adatbázis csak duzzad, és duzzad, egészen addig, ameddig olyan méretet nem ölt, amit már nem lehet átlátni. Olyankor a közvetítő felhívogatja a régen (néha már fél éve) berögzített ügyfele(ke)t, és miután megtudja, hogy az már hónapok óta felhagyott az ingatlankereséssel, kézzel kitörli őt a rendszerből. Ez időigényes feladat, amiért ráadásul egy forintot sem kap az ügynök. Van olyan hálózat, amelynek a munkatársa a helyszínen meg is mutatja az eladónak a több száz keresőt az adott kerületben, kihangsúlyozva azt, hogy az eladó ott helyben bármelyiket felhívhatja. Tíz emberből ugyanis tíz nem fog rábökni a listában egy névre sem, elhiszi, hogy az adatbázis valós, és naprakész. Ha ezek az adatbázisok valóban naprakészek is lennének, akkor sincs garancia rá, hogy az adott kerületben berögzített ügyfelek között akad olyan, aki pont abban a negyedben, pont annyiért, pont akkora ingatlant keres, mint amit a tulajdonos éppen el akar adni.

A kirakatban kifüggesztett szép fotókkal is hasonló a helyzet. Manapság a vevők 99%-a az interneten keresgél, nem megy be miatta egy ingatlanirodába. Az az 1%, aki egy csábító fotó láttán mégis betér, többnyire azt tapasztalja, hogy a kirakatban kinézett ingatlan már elkelt. A nagy hálózatoknál ügyeleti rendszerben működik az iroda nyitva tartása, és az éppen soros vitrinfelelősnek kell frissítenie a kirakatban szereplő fényképeket illetve rövid leírásokat. Az ügyeletes vagy felelős ügynök a legjobb esetben is csak a saját hirdetéseit fogja kitenni. Ahhoz, hogy azoknak helyet szorítson a kirakatban, végig kellene néznie, hogy a kint lévő hirdetések közül melyik ingatlant adták már el a kollégái. Ez időigényes munka, amiben nincs érdekeltsége az ügynöknek, ezért ez az adatbázis sem naprakész. Így mondhatjuk, hogy a megbízónak nincsen belőle haszna. Ha az ő ingatlana véletlenül ki is kerülne a kirakatba, minimális annak az esélye, hogy az utcáról betérjen miatta valaki az irodába. Ezek a képek a hálózat számára fontos reklámok. Sajnos a vevők is legtöbbször azért térnek be az utcáról, mert azt hiszik, hogy az ingatlanirodák rendelkeznek egy olyan adatbázissal, ami még annyira friss, vagy annyira könnyen eladható, hogy nem is hirdetik. Ha a hálózatok a kirakati reklámjukkal sikeresen becsalogatnak egy potenciális vevőt az irodába, ott már azt a friss adatbázist mutatják meg, ami természetesen amúgy is elérhető az interneten, az adott iroda honlapján.

A nagy hálózatok ügynökei azt ígérik, több mint 100 portálon hirdetik az ingatlant. Ez lehet, hogy igaz is, de ezek a portálok vagy a hálózat által létrehozott kamu portálok, vagy alig látogatott, borzasztó kereső felülettel ellátott hirdetési felületek. Azt tudni kell, hogy a referensek általában csak azokat a portálokat használják, ahová az adott ügyviteli rendszer automatikusan áttölti a berögzített hirdetéseket. Ha manuálisan tölti fel az ügynök az elkészített anyagot bárhová, azt a szerződésük megszűnését követően egyenként le is kell vennie, illetve adat és/vagy árváltozásnál gondoznia kell. Automatizmus hiányában ezek sajnos elég sokszor elmaradnak, ezért fordulhat elő, hogy ugyanaz a referens ugyanazt az ingatlant több portálon eltérő adattal/árral hirdeti.       
A statisztikai adatok szerint az ingyenes kis portálokra történő kihelyezéseknek nincs értelme, onnan nem érkeznek megkeresések. Ezért általában ténylegesen csak 5-10 releváns portált használnak az ingatlanközvetítő cégek, ami így is több mint elég.

A nagy kedvenc, amire a tulajdonosok előszeretettel ráharapnak, az az ingatlan magasabb áron történő eladása, mint a reális piaci ár. A rafinált referensek ezzel két legyet ütnek egy csapásra: egyrészt a nagyobb eladási ár ígéretével kizárólagosságot szereznek, másrészt ezzel kigolyózzák más irodák ügynökeit, akik esetleg nagy helyismerettel, reálisan határozták meg az ingatlan valós értékét. A folytatás valószínűleg sejthető: a túlárazottság miatt egyetlen érdeklődő sem jelentkezik, ezért a közvetítő hivatkozik még arra is, hogy a japán húsmarhák csökkenő utódlása kihatással van a világ ingatlanpiacára, pláne a VIII. kerületi panelokra. Végül rábeszéli a tulajdonost, hogy csökkentsék a hirdetési árat. Ez veszélyes játék, mert fennáll az esélye, hogy az ingatlan „elfárad a piacon”. Gondoljunk bele, ha egy társkeresőn egy kívánatos személy hosszú ideig fellelhető, akkor annak biztos valami problémája van. Hasonlóan működik az ingatlanpiac is. Ráadásul a folyamatosan csökkenő ár (van, ahol azt oktatják, hogy 100.000 Forintjával kell hetente csökkenteni az árat), kivárásra készteti az érdeklődőt.

A vevői ajánlatok megversenyeztetése a legizgalmasabb kérdés. Ki ne szeretné, ha az eladni kívánt ingatlanára többen is jelentkeznének, egymásra licitálnának a vevők, feljebb srófolnák az árát? Természetes dolog, ha válogatni szeretnénk a vevők között. Azonban éppen a nagy ingatlanhálózatok azok, ahol erre elég kicsi az esély. Amennyiben vételi ajánlat érkezik egy ingatlanra, onnantól az inaktív lesz a rendszerben. Ezáltal se a referens, se a kollegái nem tudnak megtekintést rögzíteni az adott ingatlanhoz. (Enélkül nem lehet mutatni az ingatlant, mert az elég súlyos retorziót vonhat maga után, ti.: a kolléga meg akarja kerülni a hálózatot.) Ha nem lehet mutatni, nem lehet nagyobb ajánlatot sem tenni. Ez alól két kivétel van: ha egy másik vevő korábban már látta az ingatlant, vagy egy harmadik látatlanban (az ingatlan megtekintése nélkül) tesz ajánlatot.  
Alapszabály az, hogy a hálózat közvetítői féltik a jutalékukat és a borzasztóan elavult rendszernek köszönhetően; ebben nincs kivetnivaló. A hálózatban dolgozó ügynökök között ellenérdek van. Ugyanis az ügynök által szerzett jutalék fele a hálózaté, ami szent és sérthetetlen (ebből tartják fenn a vízfejet), a másik felén pedig osztoznia kell a kollégájával, ha a kolléga szerzi a vevőt. Ezért az ügynök, aki szerződést kötött az eladóval és saját költségén hirdette az ingatlant, mindent el fog követni, hogy az ő vevője nyerjen, ne kelljen a megmaradt jutalékának 40-50%-át odaadnia a kollégájának. Különböző trükkökhöz folyamodik, hogy a kollégái ne férjenek hozzá az ingatlanhoz, ezáltal ne tudjanak rá vevőt állítani. Számos kollega panaszkodott, hogy egy jól eladható lakásra a megbízó oldali képviselő fiktív vételi ajánlatot rögzített, így bár a többi kolléga számára az ingatlan rejtve maradt a rendszerben, de a hirdetési portálokon elérhető volt. Ha a rendszerben rejtett az ingatlan arra bizonyos, hogy más ajánlat sem fog érkezni. Bár szegény tulajdonos várja, hogy több ajánlat is érkezzen, a végén megelégszik, ha egy elfogadható érkezik.

Akárhonnan is nézzük, a megbízáskötéskor elhangzott hangzatos érvelések és ígéretek ugyan jól hangzanak, de legkevésbé sem szolgálják a tulajdonos érdekeit. A témában született előző bejegyzésünk végén megtalálható, miként jár el helyesen a tulajdonos, ha ingatlanközvetítő közreműködésével kívánja eladni ingatlanát.

Folytatjuk…

Bizonyára mindenkinek van emléke egy első randevúról, egy várva-várt találkozásról a kiszemelt NAGY Ő-vel. Emlékszik a készülődés izgalmára. Fürdés, hajmosás (esetleg fodrász felkeresése a jobb frizura reményében), borotválkozás, fogmosás, illatfelhőbe burkolózás, a legcsinosabb ruha kiválasztása, hosszas próbálgatás a tükör előtt. Tanácsot kérünk barátoktól, szülőktől, olyan emberektől, akiknek adunk a véleményére. Miért csináljuk mindezt? Mert tetszeni akarunk a másiknak, mert el akarjuk adni magunkat. Mert tudjuk, hogy ezen az első benyomáson milyen sok múlik. Itt dől el, hogy lesz-e folytatás, hogy létre jön-e az „üzlet”.

Ugyanezt tesszük akkor is, amikor használt autónkon szeretnénk túladni. Kitakarítjuk kívül belül, esetleg még autókozmetikába is elvisszük, illatosítót helyezünk el a kocsiban. Függetlenül attól, hogy közvetlenül mi szeretnénk foglalkozni a vevőkkel, vagy rábízzuk az értékesítést egy szakemberre, minden esetben kipakoljuk belőle a személyes tárgyainkat, kidobáljuk a szemetet, és kicsinosítjuk az autót. Hiszen tudjuk, mennyire fontos az első benyomás, ezen múlik, lesz-e folytatás, ki akarják próbálni az autót, vagy továbbállnak a következőhöz. Úgy tekintünk rá, mint egy árucikkre.

És mit teszünk akkor, amikor az egyik legértékesebb vagyontárgyunkat, az ingatlanunkat szeretnénk piacra dobni? Megdöbbentő, de a többség sok esetben semmit. Lefotózza úgy, ahogyan éppen használja a lakását, ír róla két-három semmitmondó adatot, és közzéteszi. A legtöbben arra sem veszik a fáradságot, hogy megmérjék a távolságokat és érthető alaprajzot készítsenek. A hirdetésben odaírják, hogy nem kérnek szakértői segítséget, pedig szemmel láthatóan nagy szükségük lenne rá. De az igazán elszomorító az, amikor azt látni, hogy az eladó ugyan megbízott ingatlanközvetítő(ke)t, de szó nélkül hagyta, hogy ilyen galád módon elbánjanak az otthonával.

Nem hajította ki a lakásából, amikor a „szakértő” egy mobiltelefonnal fotózgatta a száradó gatyákat.

Nem keltették fel a gyereket, nem raktak rendet a szobákban, nem pakolták el az ételmaradékot, nem mosogattak el…

Azaz, nem készítették fel a lakást az első randevúra. Miért csinálják mindezt? Talán nem akarják, hogy valakinek megtetsszen az ingatlan? Nem is akarják igazán eladni? Vagy csak nem tudják, hogy milyen sok múlik az első benyomáson?

Nem szégyen segítséget kérni profi szakemberektől. Egy egyszerű rendrakás is sokat segíthet, de aki biztosra akar menni, az igénybe veheti az igen népszerű home staging szolgáltatást. A kettő között nagyságrendileg akkora a különbség, mint a között, hogy otthon hajat mosunk, vagy fodrásszal készíttetjük el a frizuránkat. A home staging során a lakberendezőnk kis mértékben átrendezi a lakást a meglévő bútorok felhasználásával. Néhány kisbútort esetleg ideiglenesen lecserél, dekorációs kiegészítőkkel, műnövényekkel, faliképekkel, egymáshoz harmonizáló textíliákkal turbózza fel a lakást. A mai okostelefonokkal is lehet jó minőségű képeket készíteni, de a profi lakásfotózáshoz ennél sokkal több kell. Nem csak megfelelő felszerelés, de érzék és rutin is szükséges egy-egy jó kép elkészítéséhez. Ha pedig még ingatlan séta vagy bemutató videó is készül az eladásra kínált lakásunkról, akkor igazán mindent megtettünk, hogy sikerre vigyük az első randevút a VEVŐ-vel. Ha a hatalmas kínálatból valaki kiválasztja a mi ingatlanunk hirdetését, akkor már elértük, hogy van kivel tárgyalni. Természetesen, ahogyan az első randevúnak sem biztos, hogy lesz folytatása (nem működik a kémia a két fél között), úgy az érdeklődőből sem biztos, hogy vevő lesz. De ha a hirdetésünk nem elég vonzó, akkor biztosan nem akarja senki megtekinteni az eladásra kínált ingatlanunkat, a hasonlattal élve: nem jön el senki a randevúra. Ha pedig nincs vevő, akkor nem kel el az áru.

Lerántjuk a leplet – sorozatunkban szakmai kerekasztal beszélgetések során olyan kollégák őszinte vallomásait tárjuk a publikum elé, akik a vezető ingatlanirodai hálózatoknál szereztek többéves tapasztalatot

Amikor egy leendő ingatlan ügynök csatlakozik egy ismert hálózathoz, első lépésként egy nagyjából egyhetes alapképzésen vesz részt. Ezt a tanfolyamot sokkal inkább általános értékesítési tréningnek lehet nevezni, mint szakmai oktatásnak. Ezt követően jelentkezhet az OKJ-s ingatlanközvetítői képzésre, mely általában három hónapot vesz igénybe, heti 6-8 óra tényleges oktatás mellett. Itt felszínes elméleti tudásra tesz szert, melynek gyakorlati haszna erősen vitatható. A jól működő hálózatoknál a frissen végzett ingatlanközvetítő a kezdeti szárnypróbálgatásait egy tapasztalt mentor mellett végezheti, így felszedhet magára némi gyakorlati tudást is. Azonban, mivel az életben semmi nincsen ingyen, a mentorálasnak is ára van. Az ingatlanügynök ugyanis nem kap fizetést, nem részesül semmilyen anyagi juttatásban a hálózattól. Sőt. A megszerzett jutalékából köteles bizonyos dolgokhoz hozzájárulni. Az ügynök köteles a hálózat érdekeit szem előtt tartva, azt legjobb tudása szerint képviselni és népszerűsíteni, és azért, hogy ezt megtehesse, busásan meg is fizet:

• a hálózat által megírt szerződést kell használnia akkor is, ha az túl bonyolult, túl hosszú, nem védi az ügynököt, elriasztja az eladókat.
• az irodában a nyitvatartási időt biztosítani kell, ezért az ügynökök a saját munkaidejükben ügyeletet tartanak, amikor hetente néhány alkalommal, napi 4-8 órán keresztül az irodában kell tartózkodniuk. A kötelezően ott töltött időért nem részesülnek díjazásban.
• sok helyen az iroda tisztántartásáról is az ügynököknek kell gondoskodniuk, általában a takarítást is ők fizetik.
• a felépített „brand” használatáért a közvetítőnek az általa megszerzett jutalék 50-60 %-át kell leadnia. Ebből az összegből tartják fent a „vízfejet”, ez a hálózat haszna.
• ahhoz, hogy a leadandó százalék minél alacsonyabb legyen, különböző karrierszinteket kell elérni és folyamatosan fenntartani.
• a megszerzett jutalék 40-50 %-a sem marad meg minden esetben az ügynöknek, hiszen ha egy kollégája is közreműködik az ingatlan értékesítésében, akkor a bevételen osztozniuk kell.

Rövid bevezetőnk után nézzük kicsit részletesebben a kialakított rendszer hibáit:

A hálózatok által előszeretettel használt szerződések gyakran több sebből véreznek.

A Kúria 1333/2005. számú gazdasági elvi határozatában foglaltak bizonyítják, hogy a hálózatok jogászai által összeállított szerződésminták nem feltétlenül védik meg az ingatlanügynököt, nem biztosítanak neki jogi védelmet, és általában nem szolgálják az eladó érdekeit.

Mivel a közvetítő nem térhet el a hálózata által elkészített szerződés-nyomtatványtól, sok esetben éppen ezek a szerződések azok, amelyek akadályozzák a munkáját. Az a megbízó, aki figyelmesen elolvassa a szerződést, gyakran azért nem írja alá, mert nem érti bizonyos pontjait, vagy nem ért egyet a rá vonatkozó kötelezettségekkel.

A megbízók általában megijednek a szerződésben szereplő „kizárólagos” kifejezéstől. Nem értik, miért lenne abból hasznuk, ha egy adott hálózatnak kizárólagosságot adnának. A magyarázata pedig egyszerű. Az ingatlanközvetítőnek csak abban az esetben lesz bevétele az ügyletből, ha ő találja meg a megfelelő vevőt, és létrejön az adásvételi szerződés. Így tehát jelentős anyagi kockázatot vállal a szerződés megkötésével. Saját idejét, tudását és pénzét teszi bele a hirdetési és közvetítői munkába. Saját költségén hirdeti az ingatlant, telefonálgat, utazik a bemutatásokra, esetleg még a vevőket is hozza-viszi a saját autójával. Ha biztos lehet benne, hogy rajta kívül nem hirdeti más az ingatlant, szívvel-lélekkel fog azon dolgozni, hogy minél hamarabb teljesítse a megbízójának tett ígéretét. Mindent el fog követni, hogy létrejöjjön az adásvétel, és megkapja a jutalékát, amivel megtérül a befektetett munkája és pénze. Ha azonban az ingatlant többen is hirdetik, a közvetítő lelkesedése sokkal kisebb lesz, az esélytelenek nyugalmával fogja végezni a munkáját. A megbízók gyakran ennek éppen az ellenkezőjét gondolják. Úgy vélik, ha több társaságnak is egyidejű megbízást adnak, az ügynökök majd kezüket-lábukat törve harcolnak érte, hogy ők legyenek azok, akik megtalálják a vevőt. (Ez olyan, mintha felhívnánk tíz pizzériát azzal, hogy kérünk egy pizzát, de csak aki a leggyorsabban ér ide, annak fizetünk. Kilenc futár feltehetően el sem indulna.) Ebből a képletből a megbízók két tényezőt hagynak ki, mégpedig az emberi gyarlóságot, és az ingatlant keresők szokásait. Az az ingatlanközvetítő, aki egyszer már időt, pénzt és energiát nem sajnálva hirdetett egy ingatlant, majd egy másik irodánál jelentkezett a vevő, és neki még a költségei sem térültek meg, legközelebb már feleannyi energiát sem fektet egy olyan megállapodás teljesítésébe, ahol rajta kívül több közvetítő szerepel. A vevők többsége pedig az internetes portálokon keres ingatlant, ahol mindegyik ingatlanközvetítő hirdet. Ha a vevő azt látja, hogy egy adott ingatlant sokan hirdetnek, akkor vagy azt gondolja, hogy valami baj lehet az áruval, vagy előre dörzsöli a markát, és olyan ajánlatot tesz, hogy titokban ő is belepirul, mert biztos benne, hogy a tulajdonosnak sürgős az eladás. Ráadásul, ha egy időben több élő szerződése is van a megbízónak ugyanarra az ingatlanra, akkor könnyen elkövethet banális hibákat. Például, ha az egyik ingatlanos nem tartja megfelelően a kapcsolatot a tulajdonossal és nem értesül (eléggé elítélhető módon) egy esetleges árcsökkenésről, akkor az adott ingatlan több áron (rosszabb esetben egyéb eltérő paraméterekkel) fordul elő a hirdetési portálokon. Ebben az esetben a vevők folyamatos árcsökkenést látnak, ami kivárásra ösztönzi őket.

(Bármilyen furcsa, a fenti  képen ugyanaz az ingatlan látható. Érdemes megnézni, hány fajta áron van meghirdetve)

Akkor miért szerződnek a közvetítők mégis másodikként, harmadikként, sokadikként egy adott ingatlanra? Mert a hálózatoknak ez az érdeke. Mert a rendszer úgy van felépítve, hogy az ingatlanközvetítő akkor tarthatja meg a jutalékának a nagyobb részét, ha bizonyos számú megbízási szerződést köt egy adott időintervallumban. A hálózatok működése a nagyszámok törvényén alapszik. Nekik nem kerülnek pénzbe az ügynökeik, mivel ők nem alkalmazottak, nem kell utánuk adót és járulékot fizetni. A közvetítők által megtermelt jutalékból tartják fent az infrastruktúrát  és a kiszolgáló apparátust, gyakorlatilag az ügynökök maguk működtetik az irodákat. Így a hálózatoknak egyetlen céljuk van, minél több közvetítőt toborozni, és általuk minél több ingatlant felvenni a portfólióba. Minél több ingatlan szerepel egy időben a kínálatban, annál nagyobb az esélye, hogy a vevő ennél a hálózatnál találja meg, amit keres.

Nincs annak jogi akadálya, hogy a megbízó kötelezze magát arra, hogy valamely ingatlan értékesítéséhez kizárólag a vele szerződő ingatlanközvetítőnek ad megbízást. Ha ezt a megállapodást megszegi, szerződésszegést követ el, és akkor is köteles díjat fizetni, ha az adásvétel másik megbízott tevékenysége folytán jött létre. Olyan tartalmú kizárólagossági kitétel azonban, amely szerint a megbízottat akkor is megilleti a jutalék, ha a megbízó a megbízás tartama alatt saját maga adja el az ingatlant, a Ptk. 209/B. §-ának (2) bekezdése szerint tisztességtelen.

A megbízó akkor jár el helyesen, ha több ingatlanközvetítőt is meghallgat és figyelmesen átolvassa a szerződéseiket. Amit esetleg nem ért benne, vagy nem egyértelmű számára, azt megvitatja velük. A saját szempontjainak legjobban megfelelő társaságot, illetve emberileg legszimpatikusabb, szakmailag legfelkészültebb ingatlanközvetítőt választja ki, és azzal az egy személlyel vagy céggel köt szerződést. Érdemes olyan ingatlanközvetítőt választani, aki már az ingatlan meghirdetésénél is mindent elkövet, hogy az kiemelkedjen a kínálatból. Az, hogy a szakember nem tájékoztató jellegű, hanem méretarányos alaprajzot készít az eladásra kínált ingatlanról, alapkövetelmény. Ha szeretne kiemelkedni a tömegből, felkészítheti az ingatlant az eladásra home staging-el, készíthet ingatlansétát, videót, látványtervet vagy azt, amire az adott ingatlannál éppen szükség van. A szerződés megkötésétől az ingatlan eladásáig folyamatosan tartja a kapcsolatot az általa választott szakemberrel, meghallgatja, és mérlegeli annak javaslatait.

Folytatjuk… 

Kolléganőnket, Andit egyik korábbi elégedett ügyféle ajánlotta egy kedves ismerősének, Vikinek. A pesterzsébeti lakás tulajdonosa előzőleg egy kisebb ingatlan irodával kötött szerződést, de nyolc hónap alatt semmi nem történt a lakás körül. Viki egyre türelmetlenebbül hívta az ingatlanközvetítőt a fejlemények miatt, de minden alkalommal azt a választ kapta, hogy nincsen érdeklődő. A hirdetésben szereplő fotók mellett ezen nem is csodálkoztunk:

Amikor Andi felkereste, bemutatta a csapatunkat és a referencia munkáinkat, Viki azonnal eldöntötte, hogy együttműködik vele a lakás eladásában. 

Rengeteg doboz volt felhalmozva, mert Viki annyira szeretett volna már elköltözni, hogy a használaton kívüli dolgait kartondobozokban tárolta a lakás különböző pontjain. Andival átbeszélték az együttműködési szerződésünket, és közösen úgy döntöttek, hogy az összes extra szolgáltatást igénybe veszik, a gyors értékesítés érdekében. A kijelölt nap reggelén Andi egy órával a csapat érkezése előtt felment Vikihez, és elkezdték kihordani a dobozokat a lakás melletti folyosóra, elpakolták a személyes tárgyakat és ruhákat a szekrényekbe. Így, mire a csapat (okleveles lakberendező, hivatásos ingatlanfotós, videós, 360 fokos ingatlansétát elkészítő szakember) megérkezett, már rendezettebb volt a lakás, megkezdhették a munkát. 

Nem volt karnis az ablakoknál, függöny nélkül pedig nem mutat jól a lakás. A függöny nem csak a belátást korlátozza, de az a „ruhája” is az ingatlannak. (A függöny jelentőségéről, méretének helyes megválasztásáról majd egy külön blogbejegyzésben írunk.) Mivel Andi a lakásról készült fotókat előzetesen megküldte lakberendezőnknek, így ő már a megbeszélt mennyezeti sínekkel felszerelkezve érkezett. A meglepetés a helyszínen érte a csapatot, amikor kiderült, hogy az egyik szobában az ablak előtt gipszkarton álmennyezet van, a másik szobában pedig olyan kemény vasbeton a födém, hogy beletört a fúrószár. A csapat egyik férfi tagja elszaladt a közeli barkácsboltba, vásárolt még néhány fúrószárat és gipszkartonba való tiplit, hogy a karnisok a helyükre kerülhessenek. Közben, a többiek segítettek a lakberendezőnek az odaszállított bútorok összeállításában, az erkély rendbetételében, a meglévő berendezési tárgyak átmozgatásában. Miután helyükre kerültek a kiegészítő dekorációs elemek, textíliák és a függönyök, megkezdődött a profi fényképek, a 360 fokos ingatlanséta, valamint a videó elkészítése. Ahogy Viki figyelte a szeme láttára átalakult lakást, a függönyök annyira megtetszettek neki, hogy megvásárolta őket a lakberendezőtől. A lakás átalakítása és a bemutató anyag elkészítése egy teljes munkanapot vett igénybe a négy fős csapatnak. A végeredmény szerintem magáért beszél:

 A lakásra, a hirdetés megjelenését követően, azonnal két vevő jelentkezett. Mindkét érdeklődő vételi ajánlatot tett, de sajnos az első vevőről a mélyebb átvilágítás során kiderült, hogy nem hitelképes. Hitelközvetítő részlegünk így megkímélte mindkét oldalt a csalódástól vagy az anyagi veszteségtől. A második vevő ajánlatát is elfogadta az eladó, bár itt előzetes éles hitelbírálatot kellett kérnünk, hogy biztosan elmondhassuk, létre fog jönni a tranzakció.

A nyolc hónap eseménytelensége után történt, szinte azonnali eladás, megerősítette mind a tulajdonost, mind a csapatot, hogy ennek az értékesítési módszernek van létjogosultsága. A hab a torán, hogy a fenti – nem éppen elterjedt – szolgáltatások költségeit a sikerdíjunk tartalmazza.

A szerződéskötés és hitelügyintézés az Egylet ügyvédjével és hitelközvetítőjével gyorsan, zökkenőmentesen zajlott le. Mivel egy kézben volt minden folyamat, mindkét ügyfelet megnyugtató módon tudtuk értesíteni az éppen aktuális eseményekről. Vikinek gyors iramban kellett egy új otthont találni, hogy mire a hitelezési folyamat lezárul, és birtokba adhatja a lakást, legyen hova költöznie.

Viki reggeltől estig tartó munkaideje miatt nem tudott időt szánni új otthona megtalálására, ezért megkérte Andit, segítsen neki ebben is. Kolléganőnk, aki már jól ismerte ügyfele igényeit, bújta a hirdetéseket, felhívta a tulajdonosokat illetve az ingatlanközvetítőket, leegyeztetett velük minden lényeges kérdést. Ami átment a szűrőn, azt emailben elküldte Viki részére, ő pedig véleményezte. Amikor elindultak lakásnézőbe, Viki – a gondos előkészítésnek köszönhetően – már gyorsan tudott dönteni, és hamar megtalálta a keresett új otthonát. Andi végig mellette volt, segített az ártárgyalásban, és megtörtént a megegyezés minden tekintetben. Hamarosan létrejött Viki második adásvételi szerződése, melyben már boldog vevőként szerepelt. A következő pár héten már csak a pakolással és a felesleges holmik eladásával illetve kidobásával kellett foglalkozni. Természetesen Andi ebben is segített Vikinek. Az eladandó bútorokat lefotózta, lemérte, és hirdetéseit feltette az internetre. Néhány nap múlva Viki kétségbeesetten hívta kolléganőnket, hogy jelentkezett egy házaspár a kanapékért, vidékről jöttek teherautóval más bútorokért, amit valamiért mégsem vettek meg. Most azonnal szeretnék megnézni az eladásra kínált darabokat, de ő nem tud elszabadulni a munkahelyéről. Andi nem volt rest, elment Vikihez a munkahelyére, magához vette a lakáskulcsot, felment Viki lakásába, lebonyolította az adásvételt, majd vissza vitte neki a kulcsot. Viki el sem akarta hinni, hogy van olyan személy, aki mindezt önzetlenül megteszi. Végül a feleslegessé vált szekrények is eladásra kerültek a költözés időpontjáig. Megbízható, gondos költöztetőt is tudtunk ajánlani, aki a költöztetésen kívül, a lomok selejtezését is megoldotta.

Új otthonba, új bútorok illenek. Ebben lakberendezőnk segített személyes tanácsadással, illetve elkísérte Vikit több bútoráruházba, ahol együtt választották ki az új otthon berendezési tárgyait.

Viki imába foglalta barátnője nevét, aki megismertette őt közösségünkkel. Megbizonyosodott arról, hogy az Egylet csapata valóban A-tól Z-ig minden, az ingatlannal kapcsolatos ügyintézésben otthonosan mozog, és segítségére van megbízóinak.

Egyik kedvenc történetünk 2015-ből.

Kollégánkat, Robit felkérték, hogy segítsen eladni egy vidéki házat. Egy ingatlan iroda már több mint egy éve hirdette, de nagyon kevés volt rá az érdeklődő.

Monor széle, utolsó utca, kétszintes, jó állapotú családi ház, mellette szántóföld. A tulajdonosok, a két kedves nyugdíjas hölgy, és a harmincas évei elején járó unokaöccsük, a kapuban várták Robit. Ő szakértői szemmel járta be a házat, és miközben a lábai mellett a macskák ki-be szaladgáltak, kollégánk kérdésekkel ostromolta a tulajdonosokat. Hosszas beszélgetés alatt rávilágított az érdeklődés hiányának főbb okaira. Az ilyen típusú, a nyolcvanas években épült, nem túl korszerű, túlméretezett családi házakat manapság nem könnyű eladni. Míg az építés évében mindennapos volt, hogy 2-3 generáció él egy fedél alatt, napjainkban a fiatalok inkább külön szeretik elkezdeni közös életüket. Az addig megbízott ingatlanközvetítő képeinél már csak az árazása volt megdöbbentőbb:

Robi a lokációnak, a családi ház műszaki és esztétikai állapotának, valamint a tulajdonosok motivációjának megfelelően meghatározta mind az árat, mind az értékesítési stratégiát. Megkérte a tulajdonosokat, hogy a vevők informálását bízzák majd rá. Megkérte rá a tulajdonosokat, hogy a bemutatók során a háziállatok lehetőleg ne a házban, hanem az udvaron tartózkodjanak. Készített néhány gyönyörűen megkomponált képet, melyek segítségével be lehet mutatni a ház értékes tulajdonságait. (A fenti és a lenti képeken ugyanazok a helyiségek láthatóak, csupán az ingatlanközvetítő személye más.)

Megszerkesztette a vevőcsalogató hirdetés szövegét, amiben felhívta a figyelmet az épületben rejlő lehetőségekre. Telefonon tárgyalt az érdeklődőkkel, ahol a beszélgetések során kiszűrte az „ingatlanturistákat”, akik általában pénz és komoly vételi szándék nélkül, családi programnak tekintik a háznézést. Végül, a szűrőn fennmaradt vevőjelöltekkel leegyeztette az ingatlan bemutatásának időpontját.

Az első bemutató alkalmával az idős hölgyek rendkívül izgatottak voltak, folyamatosan elvették a szakembertől a szót. Szegény érdeklődő nem győzte kapkodni a fejét a jelenlévők között. A bemutató után az unokaöcs segített meggyőzni nénikéit, hogy bízzák a szakemberre az ingatlan tálalását. A következő alkalommal a tulajdonosok megfogadták a tanácsot, bölcsen félrevonultak, szabad kezet adván a bemutatóhoz. A túra végén Robi bevonta őket a beszélgetésbe, és felkérte a hölgyeket, meséljenek a szomszédokról.

- Jaj, aranyoskám, a szomszédokkal nagyon jóban vagyunk – ecsetelte Erzsike –, három éve imádkoznak, hogy ne költözzünk el.

Az ingatlanszakértő nagyot nyelt, és bár igyekezett palástolni feltörő érzelmeit, szentül hitte, hogy a szeme tikkelni kezd. Gyorsan visszavette a szót, és kedélyesen lezárta a bemutatást. Kikísérte a látogatókat, de a kapuban hosszasan beszélgettek még a finanszírozási lehetőségekről, az ingatlanpiac helyzetéről, a környék közlekedéséről. Elköszönés után, a tulajdonosok gyűrűjében kollégánk értékelte a bemutatást.

- Kedves Erzsike, ugye tudja, hogy az előbbi mondata másfél millió forintot ért? De sajnos a vevő oldalán… – kezdte Robi, a néni felé fordulva. Az idős hölgy riadtan pislogott, tekintetében látszott, hogy nem érti az intő szavakat. – Abból az ártatlan kijelentésből, hogy „három éve imádkoznak, a szomszédok, hogy ne költözzünk el”, a vevőnek azonnal feltűnt, hogy valójában már három éve árulják az ingatlant. Ez az információ jelentősen megerősíti az ő alkupozícióját.

Erzsike arca megnyúlt, majd elpirult. Kislányos mosollyal, nevetgélve próbálta oldani a hangulatot. Unokaöccse gyengéden megsimogatta a néni reszkető karját, megnyugtatta, hogy nem követett el semmi rosszat. Robi csak akkor távozott a háztól, amikor már biztos volt benne, a tulajdonosok megértették, miért fontos, hogy a bemutatást az ingatlanszakértő irányítsa. Az ő feladata a releváns információk átadása az érdeklődőknek. Felesleges például megemlíteni, hogy három éve sok volt a betörés a környéken, de már elkapták a tetteseket és azóta rend van. Ezzel nem teszünk hozzá semmit az ingatlanhoz, sőt inkább bogarat ültetünk a vevő fülébe, és azon gondolkodik majd, vajon tényleg javult-e a közbiztonság. A vevőnek csupán annyit mondunk: biztonságos a környék. Mint ahogyan azt sem kell elmondanunk, ha valamelyik szomszéddal haragban állunk. Elképzelhető, hogy csak mi nem jövünk ki az illetővel, és az új tulajdonossal puszipajtások lesznek. Hiszen szerencsére nem vagyunk egyformák.

A valóságot precízen bemutató képeknek, a részletes, - mért adatokat tartalmazó - alaprajznak, a helyszínrajznak, és a megfelelő ár meghatározásának köszönhetően, a következő hetekben sorra érkeztek az érdeklődők. A tulajdonosok csendben, a háttérben kedvesen mosolyogva hagyták érvényesülni az ingatlanos szakembert. Megfogadták a tanácsokat, gondoskodtak róla, hogy a bemutatások alkalmával a házban mindig friss levegő, rend és tisztaság fogadja az érdeklődőket.   

A monori otthon hatvannégy nap alatt megtalálta új tulajdonosát.

Azóta, élve a technikai vívmányokkal, az eladásra kínált ingatlanok hirdetését már ingatlansétával, home staging-el, fénykép hatású látványtervekkel, és drónos videó felvételekkel is megtámogatjuk.

Miért kell valódi mért adatokat tartalmaznia az alaprajznak egy ingatlan eladásánál?

2015-öt írtunk. Már egy hete kerestük a megfelelő lakást, a megbízónk részére. Ügyfelünk befektetési célú ingatlant akart vásárolni. Először befektetési tanácsadásért kereste fel minket, majd a számok ismeretében úgy döntött, egy 60-80 m2 közötti, teljesen felújítandó, belvárosi lakást szeretne megvenni. Tervei szerint két kis apartman lakást alakíttat ki benne, melyeket majd vagy szálláshelyként üzemeltet, vagy egy-két fő részére albérletként ad ki. Így sokkal nagyobb hozamra tehet szert, mintha egy nagyméretű lakást albérletbe adna. Ráadásul nagyobb esélye van rá, hogy a két lakásból az egyikben mindig lesz bérlő. Ezért olyan ingatlant kerestünk, ami metró közelében, kulturált rendezett épületben, de lepukkant állapotban van, és az alaprajz arra utal, hogy ketté osztható. A lakás kettéosztásának több feltétele is van. Ha csak egy vizesblokk van a lakásban, és az nem középen helyezkedik el, akkor meg kell vizsgálni, hogy a leválasztott részbe átvihető-e a víz és a csatorna. Olcsóbb és egyszerűbb a kettéosztás, ha a lakás két oldalán vannak a vízvezetékek, például az egyik végén a konyha, a másikon a fürdőszoba található. Ugyanilyen jelentősége van az ablakoknak is, hiszen a ketté osztott lakások mindegyikében szükség van természetes fényre és szellőzési lehetőségre. Vizsgálni kell a válaszfalakat is, mert egy ilyen átalakítás valószínűleg falbontással, új ajtók beépítésével is jár. Ezeknél a 100-120 éves épületeknél nem lehet mindegyik falat mozgatni, és még akkor is statikusi szakvélemény szükséges hozzá, ha látszólag csak egy 20-25 centiméter széles válaszfal bontását tervezzük.

Kihívást jelentett a megfelelő lokációban az ideális lakás megtalálása, de szeretjük a kihívásokat. Sok munkaórányi kutatás után, a hét végére fennmaradt a szűrőn három ingatlan. Felhívtuk a hirdetésben megadott kollégákat, igyekeztünk minden releváns információt megtudni. Az egyik lakásról hamar kiderült, hogy a hirdetési szöveg ellenére az épület nagyon rossz állapotban van, a lakóközösségnek nincsen pénze felújításra, a társasház felújítási alapjára megnyitott kassza szinte üres. A második lakásnál a kolléga őszintén elmondta, hogy a házban élők nem járulnak hozzá a szálláshely szolgáltatáshoz, nem szeretnének turistákat látni az épületben. Az albérlőket sem szeretik túlzottan, kicsi, zárt, összetartó közösség él a társasházban, akikkel az eladó nem szeretne kibabrálni. A harmadik kolléganő, az OTP Ingatlanpont  munkatársa, nagyon lelkes volt, és a feltett kérdésekre megfelelő választ adott. Újra megnéztük az alaprajzot, lakberendezői szemmel is elterveztük a lehetséges átalakítást. Mivel általában nehéz a kettéosztási célnak megfelelő ingatlant találni, feláldoztuk a vasárnap délutánunkat, azonnali találkozót sürgettünk a helyszínen. Örömmel nyugtáztuk, hogy a lelkes kolléganőnek sem volt kifogása a vasárnapi találka ellen, ráadásul a tulajdonossal nem kellett időpontot egyeztetni, mert az ingatlanirodában le volt téve egy kulcs az üres lakáshoz.

Kezünkben a kinyomtatott hirdetési lappal, lézeres távolságmérővel, ceruzával és papírral felszerelkezve jártuk be az elhagyott és elhanyagolt lakást a lakberendezővel. Nem értettük. Forgattuk a kinyomtatott alaprajzot, újra végigmentünk a helyiségeken, de sehogyan sem stimmelt, értetlenül néztünk egymásra.

- Biztos, hogy jó helyen járunk? Ez a hirdetésben szereplő lakás? – kérdeztem a kolléganőt.

- Persze – nézett rám döbbenten az ötvenes éveiben járó ingatlanos hölgy.

- Márpedig ez az alaprajz köszönő viszonyban sincs ezzel a helyszínnel – mutattam neki a rajzot bosszúsan.

- Ezt a lakást nem lehet ketté osztani – szikrázott a lakberendező szeme.

- Ja, az alaprajzot csak úgy körülbelül szoktam elkészíteni – mosolygott ránk ártatlanul a nő – hetente húsz lakást is felveszek, nincsen ilyesmire időm.

Elképedten néztünk egymásra, szégyenkeztem az „ingatlanszakértő” kollégám helyett. Készítettem egy gyors skiccet az elrendezésről, lemértük a falakat, és nagy mérgesen távoztunk. Mire hazaértem, úgy felhergeltem magam, hogy a mért adatok alapján elkészítettem a lakás valódi alaprajzát.

Íme, a különbség:

Azóta ezt oktatjuk, mint elrettendő példát a magára valamit is adó ingatlanos szakember jelölteknek. De az ingatlant eladni vágyóknak is szeretnénk felhívni a figyelmét, nem mindegy, kivel kötnek szerződést. Aki úgy hirdeti magát, hogy hetente húsz ingatlant kezd el árusítani, annál biztosan komoly minőségi és szakmai problémák vannak. Egy ingatlan felvétele, a méretétől függően, 8-12 munkaóra, ami a helyszínen történt beszélgetéssel, tanácsadással kezdődik, profi képek elkészítésével, centiméter pontosságú lemérésével folytatódik, és méretpontos alaprajz megrajzolásával, érthető, vonzó szöveg megfogalmazásával fejeződik be. Amennyiben home staging,  videó  és ingatlanséta is készül, úgy ez az idő lényegesen több is lehet. Nem nehéz kiszámítani, hogy egy szorgalmas és minőségi munkát végző szakember heti négy ingatlannál többet nem képes felvenni a hirdetési portfóliójába. Nem is beszélve arról, hogy a cél nem a hirdetések gyártása, hanem az ingatlanok gyors és szakszerű értékesítése, ami szintén sok-sok munkaórát igényel.