Home staging során sok lakásban megfordulunk, ahol helyenként megdöbbentő, időnként elképesztő függönymegoldásokkal találkozunk. A legfurcsább az, amikor úgy él valaki a lakásában, hogy se függönye, se karnisa nincsen. A függönynek nem csak dekorálási, de belátást gátló és árnyékolási szerepe is van.

A legáltalánosabb megoldás, ha az ablakra fényáteresztő függönyt teszünk, ami nappal az illetékteleneket meggátolja a leskelődéstől. Amennyiben van redőny, roló, reluxa vagy zsalugáter, amivel lámpagyújtás után is intimmé tudjuk tenni a szobát, akkor egyéb kiegészítő függönyre „csak” dekorálás céljából van szükség. Azonban, ha nincsen más árnyékoló az ablakon, akkor sötétítő függönyt is fel kell tenni, hogy este se lássanak be az utcáról vagy a szemközti épületből.

5 tipp a megfelelő függöny kiválasztásához:

1. A méret a lényeg

A lakás ruhája a függöny. Ha túl rövid méretet választunk egy ablakhoz, olyan hatást kelt a helyiség, mintha kinőtte volna a ruháját.

Ha nincsen olyan akadály az ablak alatt, ami miatt nem lehet padlóig érő függönyt felrakni, akkor azzal tehetjük hangulatossá a szobát, ha a függöny a karnistól a padlóig ér, esetleg egy kicsit rá is rogy a talajra. A radiátor vagy konvektor teljesítményéből nem vesz le annyit a függöny, hogy e miatt érdemes lenne egy idétlenül rövid anyagot lógatni az ablak elé.

De ugyan ilyen banális hiba az is, ha a fényáteresztő és a sötétítést szolgáló függöny nem elég széles. Az ablakra szinte kifeszített függöny szegénységet sugall, mintha a tulajdonosnak nem lenne pénze megfelelő mennyiségű anyag megvásárlására.

A karnis szélességének minimum másfélszerese, de ha a függönyanyag nagyon vékony, akkor inkább kétszerese kell legyen a megvásárolt anyagmennyiség. Ezt olyan méretűre ráncoljuk össze, hogy a karnison teljesen végigérjen.

2. A karnis kiválasztása

Karnisválasztásnál mindig rendszerben kell gondolkodni. A függönytartó karikák, görgők, akasztók, csiptetők általában nem kompatibilisek egymással. Ezért, ha letesszük a voksunkat egy karnis típus mellett, akkor a hozzá tartozó kiegészítőket kell megvennünk. Alacsony vagy átlagos (250-270 cm) belmagasságú helyiségbe mennyezeti sínt érdemes választani.

A plafontól a földig leomló függönyzuhatag növeli a belső tér magasságának érzetét. Akkor is célszerű ezt a megoldást választani, ha az ablak teteje és a plafon között nagyon kicsi a távolság. A sín lehet egy, kettő vagy három soros. Egy sorosat csak akkor szabad választani, ha nincsen szükség sötétítő függönyre. A három soros pedig akkor jöhet jól, ha a fényáteresztő és a sötétítő függöny közé még egy színes dekorációs anyagot is szeretnénk feltenni. Az esetek többségében azonban a kétsínes megoldás az ideális, amelyiknek az ablak felé eső részébe a fényáteresztő függönyt, a szoba felé eső részébe pedig a sötétítő anyagot tesszük. Ezeket a síneket különböző hosszúságban lehet megvásárolni, toldó elemmel egymáshoz illeszthetőek, különböző színűek és anyagúak is léteznek. Esztétikusabbá lehet tenni, ha megvásároljuk hozzá a takaróelemet, vagy a mennyezetre ragasztott polisztirol dekorléccel rejtjük el a karnist:

Másik lehetőség a karnisrúd vagy fali sín felrakása az ablak fölötti falsíkra. Ez akkor célszerű, ha a belmagasság 270 cm fölötti, valamint az ablak teteje és a plafon között több mint 30 cm a távolság. Három méternél szélesebb függönyanyagból ugyanis már meglehetősen szűkös a választék, ezért ha ennél hosszabb anyagot szeretnénk, akkor vagy olyat kell választani, ami elforgatható, vagy két anyagból kell összevarrni, hogy kiadja a megfelelő méretet. Karnisrúd felrakásánál arra kell figyelni, hogy megfelelő méretű csavarral és tiplivel rögzítsük a falba. Ha túl rövid csavart használunk, a függöny súlya könnyen leszakíthatja a karnist. Falra szerelhető karnisból is létezik egy, kettő vagy három soros, kapható műanyag, fém, vagy fa, sokféle színben és méretben.                                   

3. A karnis hosszának meghatározása

Amikor a karnis hosszúságáról döntünk, meg kell mérnünk az ablak szélességét, és a szomszédos falaktól való távolságát is. Nem csak esztétikailag nyújt szánalmas látványt egy túl rövid karnis, de megakadályozza a további dekorálást is.

A karnis hossza, ha ezt az oldalsó fal megengedi, 20-30 centiméterrel lógjon túl mindkét irányban az ablak keretén. Így az alapfüggöny mellé dekorációs anyag vagy sötétítő függöny is felrakható, ráadásul optikailag tágítja a teret. Előfordul, hogy az ablak egy szobában közvetlenül az egyik fal mellett van. Ilyenkor célszerű a karnist a falhoz ütköztetni, az ablak másik oldalán viszont 30 cm-el túllógatni. Erre a plusz helyre tudjuk félrehúzni a dekorációs vagy sötétítő anyagot.

A falra szerelhető karnisok esetében a rudat tartó elem hossza általában 10-20 cm között van. Ezért, ha például egy testesebb radiátor elé szeretnénk belógatni a függönyt, vagy az ablakpárkányunk szélesebb, érdemesebb a mennyezetre szerelhető sínt választani. A plafonon mérjük fel azt a távolságot, ami az ablak alatti területen a legszélesebb pont, hagyjunk rá plusz 3 cm-t, és ott legyen a sín belső pereme. Így, amikor a függönyt beráncoljuk, akkor is szépen leomlik az ablak előtt, nem akad fent a párkányon vagy a fűtőtesten.

4. A függöny anyagának és színének kiválasztása

Alapfüggönynek fényáteresztőt érdemes választani. Ezek a könnyű, selyemszerű anyagok a nevéhez hűen beeresztik a fényt a lakásba, de nappal meggátolják kintről a belátást. Azonban, ha a szobában felkapcsoljuk a lámpát, akkor majdnem annyira be lehet látni, mintha nem lenne függöny az ablakon. Ha nincsen más takarási lehetőség, akkor teljesen behúzható sötétítő függönyre is szükség lesz. Létezik egy úgynevezett black out anyag, ami speciális technikával készül. Három rétegből állítják elő, két szál közé egy fekete szálat szőnek. Ennek a technikának köszönhetően képes tökéletesen kizárni a fényt és a hőt is, ezért redőny helyettesítésére is alkalmas. Természetesen a teljes sötétítés csak akkor valósítható meg vele, ha a függöny a mennyezettől a padlóig ér, és az ablakot oldalról is teljesen takarja, tehát a mennyezeti sín az ablak két oldalán bekanyarodik a fal felé.

A függöny színének harmonizálnia kell a falakkal, a padlóval és a berendezési tárgyakkal, ezért célszerű akkor megvenni illetve megrendelni a varrását, amikor már nagyjából elkészült a helyiség színezése és berendezése. Ha színes fényáteresztő függönyt szeretnénk, számolni kell vele, hogy a szobát enyhén „megfesti”. Egy narancssárga függönytől például az egész helyiség kicsit narancsos hatású lesz. Ha a dekor függöny mintás, akkor az alapfüggöny legyen egyszínű. De léteznek olyan függöny szettek is, ahol mindkét darab mintás, egymás inverzei, kiegészítői. Ezeket bátran használhatjuk együtt.

5. Felrakási mód és fazon

Egy helyiségen belül az összes nyílászáróra egyforma függöny illik. Amerikai konyhás nappaliban, ha a konyharésznél van egy kisebb, kifejezetten konyhai ablak, akkor ez képezhet kivételt. De színeiben és stílusában annak is illeszkednie kell a nappali textíliáihoz.

Ha a teraszajtóra függöny kerül, az csak hosszú, földig érő lehet, különben olyan groteszk látványt nyújtana, mint egy idősödő nő miniszoknyában. Ha az ajtó mellett ablak is van, akkor értelem szerűen arra is hosszú függöny dukál. Sőt, ha ugyanannak a szobának másik falán is van ablak, akkor arra is. Gyakran látni olyan döbbenetes megoldást, hogy az erkélyajtóra hosszú függönyt tesznek, a mellette lévő ablakra pedig rövidet, amitől az összhatás rendkívül szegényes benyomást kelt:

Másik gyakori hiba a függöny felfogatásának helytelen megválasztása. Az előre gyártott, úgynevezett készfüggönyöket készíthetik füles megoldással:

fémkarika betétekkel:

vagy a hátoldalára varrt behúzó szalaggal:

A füles és a karikás felfogatás kizárólag fali rúdra tehető, a mennyezeti sínre aggatva nagyon szerencsétlenül mutat. A behúzó szalaggal ellátott függönyre lehet karikát, csipeszt, görgőt is tenni, így mind a mennyezeti vagy fali sínre, mind a karnisrúdra esztétikusan felhelyezhető.

Ha a lakásból otthont szeretnénk varázsolni, akkor szakszerűen válogassuk össze a lakástextíliákat, és közöttük a leglényegesebb elemet, a függönyöket.

Gyakran találkozunk olyan esettel, amikor több iroda foglalkozik egy ingatlan értékesítésével, de nemhogy eladni nem tudják, még érdeklődő sem érkezik.

Ez általában olyankor fordul elő, amikor az értékesítők elfogadják a tulajdonos által bemondott árat. Azt az összeget, amit az eladó szeretne az ingatlanért kapni (ennek miértjét már taglaltuk egy másik blogbejegyzésben).

Kolléganőnk, Andrea a minap egy kedves idős házaspárnál járt. Egy ismerősük ajánlotta nekik Andreát, aki nagyon meg volt elégedve a munkájával. Kolléganőnk már a telefonban elmondta a tulajdonosoknak, hogy először csak beszélgetés céljából keresi fel őket, nem fog fotózni, nem húzza elő azonnal a szerződést, csak megismerik egymást, és megbeszélik a lehetőségeket. Hallotta a hölgy hangján, hogy ez így nagyon szimpatikus neki.

Amikor leültek, Andrea bemutatta azokat a lehetőségeket, melyekkel segíteni tud az eladásban. Az idős pár lenyűgözve csodálta kolléganőnk és a közössége referencia munkáit. Elérkeztek a leglényegesebb részhez, az ingatlan árának meghatározásához. Andrea úgy ítélte meg, az eladási ár reálisan 3,7 millió forinttal kevesebb, mint amennyiért a tulajdonosok jelenleg kínálják otthonukat. Kolléganőnk kérdésére, hogy ki határozta meg az ingatlan értékét, azt válaszolták, hogy ők elmondták a velük szerződő ingatlanosoknak, mennyi pénzre van szükségük a továbblépéshez. Egy kis kertes házat szeretnének vásárolni a belvárostól nem messze, és a főváros VIII. kerületében lévő lakásuk értéke ehhez képest lett kikalkulálva. Ebben az esetben 3,7 millióval túl volt árazva a lakás.  Idős emberek lévén nem nagyon nézegetik az internetet, azt a piacot, ahol a böngészés, a kereslet és kínálat találkozásának számottevő része történik. Andrea megmutatta nekik a magával vitt tableten azokat a lakásokat, melyek a környékükön hasonló kategóriába esnek, és azokat is, amit abban a régióban a közelmúltban ő és kollégái adtak el. Az idős asszony erre kétkedve nézett Andrea szemébe, majd kijelentette:

- Nemrég hallottuk a rádióban, hogy a kínálati árak 4%-kal emelkedtek az utóbbi három hónapban. Biztos, hogy ezek a mai árak?

- Igen, ezek éppen most futó, élő hirdetések, de higgye el az eladási árak ennél sokkal mérsékeltebbek. A vevők (felismervén a túlkínálatot) nem ritka esetben 10% alkuval indítanak, holott 3-4 évvel ezelőtt, a "teliáras" eladások sem voltak ritkák. Én is hallottam azt a rádiós műsort. Először is a kínálati árak szerepe a mostani túlkínálati piacon szinte irreleváns. Másrészt, nem hangzott el abban a bizonyos hírekben, hogy a piac, területi megoszlásban, múszaki állapot szerint és ingatlantípusonként is most rendkívül eltérő adatokat mutat. A média most borzasztóan rosszul, egyes piaci szegmenseket kiemelve és felnagyítva közöl általánosnak tűnő adatokat, amelyek a tájékozatlan eladókat rendkívül nehéz helyzetbe hozza   – felelte kolléganőnk.

Andrea az értetlen tekinteteket látva elmagyarázta, hogy a jelenlegi csökkenő piacon, ha rosszul van beárazva az ingatlan, akkor a hirdetési ár az idő múlásával egyre távolabb kerül a reális értékétől. Ezt követően kolléganőnk javasolta a tulajdonosoknak, hogy még egyszer gondolják át az eladást. Amennyiben mindenáron kertes házat szeretnének, akkor az igényekből valamit le kell adni, vagy plusz pénzt kell a megvalósításhoz szerezni. Az idős pár egyetértett Andreával és nagyon megköszönték a korrekt tájékoztatást. Azt mondták, nem értik, miért kellett őket azzal hitegetni, hogy elmegy ez a lakás 3-4 millióval többért is, mint ami ezek szerint a reális piaci értéke. Végül Andrea megbízás nélkül, csak névjegykártyáját ott hagyva, de jó érzéssel vált el a házaspártól. Tudta, hogy a sok hasznos információ, amit átadott a tulajdonosoknak, megfontolt döntést eredményez majd.

A piacot nem érdekli, hogy az eladónak mennyi pénzre van szüksége a továbblépéshez. A piacot a kereslet határozza meg, a tulajdonos pedig eldöntheti, hogy a piac által kínált áron hajlandó-e megválni a tulajdonától, vagy nem. Az ár meghatározásánál minden esetben körültekintően kell eljárni. Nem szabad csak arra hagyatkozni, hogy a szomszéd mit mond, ő mennyiért adta el az ingatlanát, hiszen még az sem biztos, hogy valós információkat közöl. Vannak olyan tényezők, melyeket sem a vevő, sem az eladó nem tud befolyásolni, viszont jelentős szerepet játszanak az ár meghatározásában. Ilyenek például a lokáció, a forgalom, a lakóközösség, sőt bizonyos esetekben még az utca burkolata is szerepet játszhat. Vannak olyan paraméterei az ingatlannak, melyeken a tulajdonos változtathat, ha magasabb áron szeretné eladni az ingatlant. Ilyen például a műszaki és esztétikai állapot. És van olyan tényező is, ami elvileg az eladón múlik, de mégsem valószínű, hogy képes rajta változtatni, ez pedig az ő személyes motivációja. Ha valamilyen okból sürgős az eladás, vagy szabadulni akar az adott ingatlantól, a piaci ár alatt is hajlandó megválni tőle. Ezek a tényezők mind befolyásolják az adott ingatlan eladási árát.

Kollégáink úgy járnak el, ahogyan Andrea tette. Egy túlárazott ingatlan esetében bemutatják az aktuális piaci helyzetet, és menetirányba fordítva a lovast, időt hagynak a tulajdonosoknak, hogy az információk ismeretében átértékeljék az eladási tervüket. Ha nem tudnak az eladóval konszenzusra jutni, felajánlják azt a lehetőséget is, hogy független igazságügyi ingatlan-értékbecslőt hívjanak a piaci ár pontos meghatározásához.

Ennek a belvárosi, 40 m2-es egy szobás lakásnak az élettere nem tűnt tágasnak.

Anno, az ötvenes években, amikor ezeket a gyönyörű, hatalmas, 5-6 szobás nagypolgári lakásokat feldarabolták, némelyiket igencsak meg kellett erőszakolni ahhoz, hogy valami lakásfélét ki lehessen belőle alakítani. Ezért találkozunk ma Budapest belvárosában sok olyan ingatlannal, aminek teljesen elképesztő formája, elrendezése van. Sokszor a közlekedő terek tágasabbak, mint a lakószobák. Gyakran a körfolyosóról egyenesen a konyhába érkezünk. Előfordul, hogy a komfortosítás során fürdőszobát csak az előszobából leválasztott kuckóban lehetett kialakítani, ami torzzá teszi a lakást.

Ennél a lakásnál egy két és fél méter széles, hat méter hosszú folyosón jutunk el a mindössze 17 m2-es nappaliba. A kis alapterületű helyiségek esetében ront a helyzeten az extrém belmagasság is, ettől még szűkebbnek érezzük a teret. Optikai csalódás, de az embernek olyan érzete támad, mintha egy csőben lenne. De ez nem jelenti azt, hogy ne lehetne egy kellemes, élhető lakást kialakítani belőle. Ahhoz, hogy meg tudjuk mutatni a lakás értékét, lakberendezőnknek be kellett azt bútoroznia. A nappaliban kialakított két fő számára egy kényelmes étkezősarkot, térelválasztó komóddal elszeparált egy háló részt, ahova befért egy 160 cm széles franciaágy és két éjjeli szekrényke is. Nagyjából 10 m2-es szabad terület maradt a szobában, ahol két fotellel és egy tv szekrénnyel kialakította a nappali teret. A tágas előszobában, a teljes belmagasságot kihasználva lehet elhelyezni a ruhásszekrényeket, ami az itt élők összes holmiját elnyelheti. Az így berendezett lakás otthonosnak, élhetőnek tűnt, minek következtében az ingatlanos szakértő egy hét alatt megtalálta az új tulajdonosát.

A birtokbaadáskor lakberendezőnknek is a helyszínre kellett mennie, hogy a saját bútorait és dekorációs tárgyait szakszerűen összepakolja. A szállító cég profi emberei pillanatok alatt kiürítették a lakást. Ott volt a vevő, már átvette a kulcsokat az eladótól, leolvasták a mérőórákat, amikorra a lakást feldíszítő, majd kipakoló lakberendező is végzett. Fogta az utolsó csomagot, és indulni akart, amikor meghallotta az ismerős sóhajt. Ránézett az új tulajdonos arcára, ahogyan az üres falak által határolt kis helyiséget szemléli, és azonnal megértette az érzelmeit.

- Ugye, mennyivel kisebbnek tűnik? – mosolyogott az új vevőre.
- Igen – felelte zavartan a hölgy –, ha nem láttam volna berendezve, el sem hinném, hogy ennyi minden elfér itt.
- Valóban, az üres lakás mindig kisebbnek tűnik, mint egy optimálisan bebútorozott.
- De hogy lehet ez? Az ember azt gondolná, hogy a bútorokkal csak zsúfoltabb lesz.
- A bútorok segítenek elhatárolni, kijelölni a tereket. Természetesen nem mindegy, milyen méretűek, formájúak, színűek azok a bútorok és kiegészítő tárgyak. Ha megfelelően vannak összeválogatva, nemcsak kényelmessé, de hangulatossá, barátságossá is varázsolják a helyiséget.

Átadta neki a névjegykártyáját és bíztatta, hogy keresse bátran, ha lakberendezői segítséget szeretne kérni. Amikor az ajtóból visszanézett, még látta, ahogy a vevő hitetlen arccal nézte a kezében lévő mérőszalagon szereplő értéket.

Azonban, hála a számítástechnikának, már nem csak bebútorozással, home staging-el lehet megmutatni, hogyan nézne ki az adott lakás, ha be lenne rendezve. Különböző számítógépes programok segítségével valósághű, fénykép minőségű látványtervet is lehet készíteni az adott ingatlanról. Ezek a 3D hatású, foto realisztikus képek tökéletesen megmutatják az ingatlan értékeit. Egyetlen hátrányuk, hogy amikor a vevő bemegy az üres lakásba, nem az a kép fogadja, amit a hirdetésben látott. Ilyenkor a felkészült ingatlanszakértő egy tablet-en vagy laptopon az érdeklődő kezébe adhatja a látványterveket, hogy könnyebb legyen elképzelnie a leendő új otthonát.

Lerántjuk a leplet – sorozatunkban szakmai kerekasztal beszélgetések során olyan kollégák őszinte vallomásait tárjuk a publikum elé, akik a vezető ingatlanirodai hálózatoknál szereztek többéves tapasztalatot.

Az előző részben a nagy ingatlanközvetítői hálózatok szerződéseivel foglalkoztunk.

A mostani részben:  a mézesmadzagról, avagy a jól hangzó ígéretek a szerződéskötéskor

Amikor egy nagy ingatlan franchise munkatársa először találkozik személyesen az eladásra kínált ingatlan tulajdonosával, mindent elkövet, hogy szerződést kössenek. Olyan ez, mint a politikában a választási kampányokban tett, többnyire üres ígéretek halmaza.

Az ügynök általában azzal kezdi, hogy bemutatja a hálózatot, ahonnan érkezett. Úgy beszél róla, mintha a munkahelye lenne, pedig ő nem alkalmazott, hanem „önálló” vállalkozó. Azt állítja, olyan értékesítési csatornákkal is rendelkezik, melyekkel a kis irodák és a tulajdonos nem. A hálózat bemutatása során rendszerint elhangzanak olyan nyalánkságok, mint az extrém méretű vevőkör, az országos hálózat megannyi kirakatában kifüggesztett színes-szagos vevőcsalogató ajánlat, a több mint száz internetes portálon történő hirdetés, az ingatlan megversenyeztetése a tucatnyi vevő között illetve az ingatlan eladása jóval a meghirdetett - vagy a többi közvetítő által meghatározott - ár felett. Ezek kétség kívül csábító csalétkek, amire az ingatlanpiacon járatlan eladók gyakran rá is harapnak. A szerződés megkötése után, a tulajdonos általában azt tapasztalja, hogy nem történik semmi. Ahogyan a választási kampányban tett ígéreteknek, úgy az ingatlan ügynök által vázolt lehetőségeknek is van némi igazságalapja, csak ezek nem képviselnek akkora értéket, mint amennyit a naiv tulajdonos gondol.

A hatalmas vevőkör egy adatbázis, amit manuálisan kell frissíteniük az ügynököknek. Ha van olyan ügyfelük, aki egy konkrét helyen konkrét ingatlantípust keres, akkor azt berögzítik a saját rendszerükbe. Vannak olyan hálózati rendszerek, amelyek bizonyos paraméterek alapján automatikusan összekötik a keresőt a kínálati találatokkal, de a legtöbb rendszerben az ügynöknek ezt manuálisan kell megtennie. A vevőket nem köti semmilyen szerződés az ingatlanoshoz, ezért a legritkább esetben fordul elő, hogy jelezze, ha megtalálta a keresett ingatlant. Így az adatbázis csak duzzad, és duzzad, egészen addig, ameddig olyan méretet nem ölt, amit már nem lehet átlátni. Olyankor a közvetítő felhívogatja a régen (néha már fél éve) berögzített ügyfele(ke)t, és miután megtudja, hogy az már hónapok óta felhagyott az ingatlankereséssel, kézzel kitörli őt a rendszerből. Ez időigényes feladat, amiért ráadásul egy forintot sem kap az ügynök. Van olyan hálózat, amelynek a munkatársa a helyszínen meg is mutatja az eladónak a több száz keresőt az adott kerületben, kihangsúlyozva azt, hogy az eladó ott helyben bármelyiket felhívhatja. Tíz emberből ugyanis tíz nem fog rábökni a listában egy névre sem, elhiszi, hogy az adatbázis valós, és naprakész. Ha ezek az adatbázisok valóban naprakészek is lennének, akkor sincs garancia rá, hogy az adott kerületben berögzített ügyfelek között akad olyan, aki pont abban a negyedben, pont annyiért, pont akkora ingatlant keres, mint amit a tulajdonos éppen el akar adni.

A kirakatban kifüggesztett szép fotókkal is hasonló a helyzet. Manapság a vevők 99%-a az interneten keresgél, nem megy be miatta egy ingatlanirodába. Az az 1%, aki egy csábító fotó láttán mégis betér, többnyire azt tapasztalja, hogy a kirakatban kinézett ingatlan már elkelt. A nagy hálózatoknál ügyeleti rendszerben működik az iroda nyitva tartása, és az éppen soros vitrinfelelősnek kell frissítenie a kirakatban szereplő fényképeket illetve rövid leírásokat. Az ügyeletes vagy felelős ügynök a legjobb esetben is csak a saját hirdetéseit fogja kitenni. Ahhoz, hogy azoknak helyet szorítson a kirakatban, végig kellene néznie, hogy a kint lévő hirdetések közül melyik ingatlant adták már el a kollégái. Ez időigényes munka, amiben nincs érdekeltsége az ügynöknek, ezért ez az adatbázis sem naprakész. Így mondhatjuk, hogy a megbízónak nincsen belőle haszna. Ha az ő ingatlana véletlenül ki is kerülne a kirakatba, minimális annak az esélye, hogy az utcáról betérjen miatta valaki az irodába. Ezek a képek a hálózat számára fontos reklámok. Sajnos a vevők is legtöbbször azért térnek be az utcáról, mert azt hiszik, hogy az ingatlanirodák rendelkeznek egy olyan adatbázissal, ami még annyira friss, vagy annyira könnyen eladható, hogy nem is hirdetik. Ha a hálózatok a kirakati reklámjukkal sikeresen becsalogatnak egy potenciális vevőt az irodába, ott már azt a friss adatbázist mutatják meg, ami természetesen amúgy is elérhető az interneten, az adott iroda honlapján.

A nagy hálózatok ügynökei azt ígérik, több mint 100 portálon hirdetik az ingatlant. Ez lehet, hogy igaz is, de ezek a portálok vagy a hálózat által létrehozott kamu portálok, vagy alig látogatott, borzasztó kereső felülettel ellátott hirdetési felületek. Azt tudni kell, hogy a referensek általában csak azokat a portálokat használják, ahová az adott ügyviteli rendszer automatikusan áttölti a berögzített hirdetéseket. Ha manuálisan tölti fel az ügynök az elkészített anyagot bárhová, azt a szerződésük megszűnését követően egyenként le is kell vennie, illetve adat és/vagy árváltozásnál gondoznia kell. Automatizmus hiányában ezek sajnos elég sokszor elmaradnak, ezért fordulhat elő, hogy ugyanaz a referens ugyanazt az ingatlant több portálon eltérő adattal/árral hirdeti.       
A statisztikai adatok szerint az ingyenes kis portálokra történő kihelyezéseknek nincs értelme, onnan nem érkeznek megkeresések. Ezért általában ténylegesen csak 5-10 releváns portált használnak az ingatlanközvetítő cégek, ami így is több mint elég.

A nagy kedvenc, amire a tulajdonosok előszeretettel ráharapnak, az az ingatlan magasabb áron történő eladása, mint a reális piaci ár. A rafinált referensek ezzel két legyet ütnek egy csapásra: egyrészt a nagyobb eladási ár ígéretével kizárólagosságot szereznek, másrészt ezzel kigolyózzák más irodák ügynökeit, akik esetleg nagy helyismerettel, reálisan határozták meg az ingatlan valós értékét. A folytatás valószínűleg sejthető: a túlárazottság miatt egyetlen érdeklődő sem jelentkezik, ezért a közvetítő hivatkozik még arra is, hogy a japán húsmarhák csökkenő utódlása kihatással van a világ ingatlanpiacára, pláne a VIII. kerületi panelokra. Végül rábeszéli a tulajdonost, hogy csökkentsék a hirdetési árat. Ez veszélyes játék, mert fennáll az esélye, hogy az ingatlan „elfárad a piacon”. Gondoljunk bele, ha egy társkeresőn egy kívánatos személy hosszú ideig fellelhető, akkor annak biztos valami problémája van. Hasonlóan működik az ingatlanpiac is. Ráadásul a folyamatosan csökkenő ár (van, ahol azt oktatják, hogy 100.000 Forintjával kell hetente csökkenteni az árat), kivárásra készteti az érdeklődőt.

A vevői ajánlatok megversenyeztetése a legizgalmasabb kérdés. Ki ne szeretné, ha az eladni kívánt ingatlanára többen is jelentkeznének, egymásra licitálnának a vevők, feljebb srófolnák az árát? Természetes dolog, ha válogatni szeretnénk a vevők között. Azonban éppen a nagy ingatlanhálózatok azok, ahol erre elég kicsi az esély. Amennyiben vételi ajánlat érkezik egy ingatlanra, onnantól az inaktív lesz a rendszerben. Ezáltal se a referens, se a kollegái nem tudnak megtekintést rögzíteni az adott ingatlanhoz. (Enélkül nem lehet mutatni az ingatlant, mert az elég súlyos retorziót vonhat maga után, ti.: a kolléga meg akarja kerülni a hálózatot.) Ha nem lehet mutatni, nem lehet nagyobb ajánlatot sem tenni. Ez alól két kivétel van: ha egy másik vevő korábban már látta az ingatlant, vagy egy harmadik látatlanban (az ingatlan megtekintése nélkül) tesz ajánlatot.  
Alapszabály az, hogy a hálózat közvetítői féltik a jutalékukat és a borzasztóan elavult rendszernek köszönhetően; ebben nincs kivetnivaló. A hálózatban dolgozó ügynökök között ellenérdek van. Ugyanis az ügynök által szerzett jutalék fele a hálózaté, ami szent és sérthetetlen (ebből tartják fenn a vízfejet), a másik felén pedig osztoznia kell a kollégájával, ha a kolléga szerzi a vevőt. Ezért az ügynök, aki szerződést kötött az eladóval és saját költségén hirdette az ingatlant, mindent el fog követni, hogy az ő vevője nyerjen, ne kelljen a megmaradt jutalékának 40-50%-át odaadnia a kollégájának. Különböző trükkökhöz folyamodik, hogy a kollégái ne férjenek hozzá az ingatlanhoz, ezáltal ne tudjanak rá vevőt állítani. Számos kollega panaszkodott, hogy egy jól eladható lakásra a megbízó oldali képviselő fiktív vételi ajánlatot rögzített, így bár a többi kolléga számára az ingatlan rejtve maradt a rendszerben, de a hirdetési portálokon elérhető volt. Ha a rendszerben rejtett az ingatlan arra bizonyos, hogy más ajánlat sem fog érkezni. Bár szegény tulajdonos várja, hogy több ajánlat is érkezzen, a végén megelégszik, ha egy elfogadható érkezik.

Akárhonnan is nézzük, a megbízáskötéskor elhangzott hangzatos érvelések és ígéretek ugyan jól hangzanak, de legkevésbé sem szolgálják a tulajdonos érdekeit. A témában született előző bejegyzésünk végén megtalálható, miként jár el helyesen a tulajdonos, ha ingatlanközvetítő közreműködésével kívánja eladni ingatlanát.

Folytatjuk…

Bizonyára mindenkinek van emléke egy első randevúról, egy várva-várt találkozásról a kiszemelt NAGY Ő-vel. Emlékszik a készülődés izgalmára. Fürdés, hajmosás (esetleg fodrász felkeresése a jobb frizura reményében), borotválkozás, fogmosás, illatfelhőbe burkolózás, a legcsinosabb ruha kiválasztása, hosszas próbálgatás a tükör előtt. Tanácsot kérünk barátoktól, szülőktől, olyan emberektől, akiknek adunk a véleményére. Miért csináljuk mindezt? Mert tetszeni akarunk a másiknak, mert el akarjuk adni magunkat. Mert tudjuk, hogy ezen az első benyomáson milyen sok múlik. Itt dől el, hogy lesz-e folytatás, hogy létre jön-e az „üzlet”.

Ugyanezt tesszük akkor is, amikor használt autónkon szeretnénk túladni. Kitakarítjuk kívül belül, esetleg még autókozmetikába is elvisszük, illatosítót helyezünk el a kocsiban. Függetlenül attól, hogy közvetlenül mi szeretnénk foglalkozni a vevőkkel, vagy rábízzuk az értékesítést egy szakemberre, minden esetben kipakoljuk belőle a személyes tárgyainkat, kidobáljuk a szemetet, és kicsinosítjuk az autót. Hiszen tudjuk, mennyire fontos az első benyomás, ezen múlik, lesz-e folytatás, ki akarják próbálni az autót, vagy továbbállnak a következőhöz. Úgy tekintünk rá, mint egy árucikkre.

És mit teszünk akkor, amikor az egyik legértékesebb vagyontárgyunkat, az ingatlanunkat szeretnénk piacra dobni? Megdöbbentő, de a többség sok esetben semmit. Lefotózza úgy, ahogyan éppen használja a lakását, ír róla két-három semmitmondó adatot, és közzéteszi. A legtöbben arra sem veszik a fáradságot, hogy megmérjék a távolságokat és érthető alaprajzot készítsenek. A hirdetésben odaírják, hogy nem kérnek szakértői segítséget, pedig szemmel láthatóan nagy szükségük lenne rá. De az igazán elszomorító az, amikor azt látni, hogy az eladó ugyan megbízott ingatlanközvetítő(ke)t, de szó nélkül hagyta, hogy ilyen galád módon elbánjanak az otthonával.

Nem hajította ki a lakásából, amikor a „szakértő” egy mobiltelefonnal fotózgatta a száradó gatyákat.